高雄市鳳山區房價分析：近一年 26.6 萬/坪，一年跌 4.6%

高雄市鳳山區近一年住宅成交 1,733 筆，中位單價 26.6 萬/坪，比前一年低 4.6%； 中位總價 973 萬。在高雄市 36 個行政區裡，單價排第 12。以下每個數字都只用高雄市鳳山區自己的成交計算。

高雄市鳳山區房價走勢

住宅大樓、華廈、公寓（不含一樓）每年的成交中位單價：

從 2019 年的 16.9 萬到 2025 年的 25.1 萬，漲了 48%。這是所有成交的中位數，會受當年賣出的物件組成影響（新案交屋多的年份會偏高）。

新屋和老屋差多少

屋齡 5 年內的成交是 30 年以上老屋的 1.76 倍。 新屋的公設比通常較高（這區 2015 年後完工的住宅大樓，公設比中位數 36.3%，全國 33.2%），換算成室內坪數，新舊價差會更大，算法見公設比多少合理。

各型態的單價

近兩年高雄市鳳山區成交最多的是住宅大樓（1,765 筆）。型態之間的單價差距同時包含屋齡差異，要比同屋齡的華廈和大樓，可以看華廈、大樓、公寓的差別。

樓層價差

高雄市鳳山區 191 棟 12 層以上的大樓裡，高樓層（上 1/4）的成交比同棟中位數 +3.3%，低樓層（下 1/4）-3.8%， 高低相差約 7%；全國的同一項比較約差 5%。方法見樓層價差。

捷運

同一區、同一完工年代的大樓與華廈社區，離捷運站 600 公尺內的單價中位數是 1 公里以外的 0.93 倍（也就是離站近的反而比較便宜）（3 組比較、117 個社區，樣本不多，參考就好）。全區 234 個有成交的大樓華廈社區中，38 個在捷運站 600 公尺內。 各城市的捷運溢價比較見捷運宅貴多少。

租金報酬率

近一年 1,328 筆住宅租約的每坪月租中位數 537 元，對照買賣中位單價 25.2 萬，毛租金報酬率 2.56%，高雄市各區的中位數是 2.94%。這是未扣費用與稅的毛報酬率，算法見投報率多少算好。

高雄市鳳山區的社區

近三年成交最多的社區：

• 保泰一品：37.3 萬/坪・2025 年完工・近三年 189 筆
• 高雄市鳳山區鳳松路376號：33.1 萬/坪・2024 年完工・近三年 168 筆
• 高雄市鳳山區中山東路400巷30弄79號：33.8 萬/坪・2025 年完工・近三年 166 筆
• 高雄市鳳山區福誠五街65號：24.2 萬/坪・2025 年完工・近三年 143 筆
• 銳揚新生活：31.7 萬/坪・2026 年完工・近三年 143 筆

近三年至少 10 筆成交的大樓、華廈、公寓社區中，單價最低與最高的：

完整的社區排行（可依漲幅、租金報酬率排序）在高雄市鳳山區行政區行情。

預售建案

近兩年有 5 筆以上預售成交的建案共 15 個，預售代表單價的中位數 35.4 萬/坪 。預售成交最多的建案：愛上鈺璽（34.1 萬）、利融永御（33.0 萬）、保泰一品（38.3 萬）。

法拍

目前高雄市鳳山區有 21 件含房屋的法拍物件待拍（同一件只算最新一拍）。 每件的底價、點交與附近成交比較在高雄市法拍屋，讀公告的方法見法拍屋風險與點交。

資料與方法

• 來源：內政部實價登錄。買賣、非特殊交易、單一建物、非持分，單價扣車位；「住宅」不含一樓。快照 2026-10-02，申報約晚 1～3 個月。
• 屋齡、型態為近兩年；樓層與社區為近三年；租金報酬率為近一年；預售為近兩年有 5 筆以上預售成交的建案。
• 分析程式：scripts/content/district_reports.py。各項算法與全國比較見各篇教學文章。