ToEstate
桃園市預售屋 › 觀音區

發樂寶NO.2

預售中位單價
18.7萬/坪
全期・15 筆・全期 18.7（15 筆，含店面）
溢價 vs 同區中古
-25.3%
觀音區 近一年中古中位 25.0（所有屋齡）
交屋後中古 vs 預售
+7.5%
對應社區 30 筆中古成交
戶數 / 棟數
—
一眼看懂

發樂寶NO.2已有 15 筆預售成交申報，每坪中位 18.7 萬（全期 15 筆），總價多在 603～1,120 萬（含車位）。最近一筆 2024/01/20，5/5F、41.8 坪、1,180 萬。

最近預售成交（最近一年沒有成交，以下是較早的成交）看逐筆預售成交 →
  • 2024/01/201,180萬5/5F・41.8 坪・6 房・含車位21.5 萬/坪
  • 2023/06/111,000萬5/5F・41.8 坪・6 房23.9 萬/坪
  • 2021/12/11610萬2/5F・32.4 坪・4 房18.8 萬/坪
  • 2021/12/07610萬4/5F・32.4 坪・4 房18.8 萬/坪
  • 2021/12/03603萬3/5F・32.4 坪・4 房18.6 萬/坪

算一戶多少錢

自動估價・不用送出

填樓層、坪數，用這個建案的預售成交換算總價。

參考總價（不含車位）
600萬
每坪約 18.7 萬 × 32 坪
18.6每坪單價（萬）・每一點是一筆成交18.8

依這個建案 7 筆坪數相差 3 成內的預售成交（2021 年）。

用了哪 7 筆
  • 2021/12・2 樓・32.38 坪・每坪 18.8 萬
  • 2021/12・4 樓・32.38 坪・每坪 18.8 萬
  • 2021/12・3 樓・32.38 坪・每坪 18.6 萬
  • 2021/12・3 樓・32.38 坪・每坪 18.6 萬
  • 2021/11・4 樓・32.38 坪・每坪 18.8 萬
  • 2021/11・3 樓・29.36 坪・每坪 18.7 萬
  • 2021/10・3 樓・30.69 坪・每坪 18.6 萬

自動估價：沒有現勘，不具不動產估價師法規定的估價效力。這是參考區間，不是建議價。

每坪單價（不含車位）：本案和附近新建案、同區比
  • 本案18.7萬/坪全期 15 筆
  • 附近新建案29.2萬/坪參考單價，61 個近兩年有成交的建案加權
  • 觀音區預售28.7萬/坪近 24 個月 851 筆、94 個建案
  • 觀音區新成屋26.1萬/坪屋齡 5 年內的買賣
  • 觀音區中古25.0萬/坪近一年、所有屋齡
根據與來源
資料
內政部實價登錄預售屋成交，以建案名稱「發樂寶NO.2」對應；不列一樓店面（5 層以上的大樓）、解約與特殊交易。單價不含車位，總價含車位。
比較
附近新建案：5 公里內近兩年有成交的建案，越近、越新權重越高（下方「附近新建案的參考單價」）；同區預售、新成屋、中古：見下方「預售屋大概多少錢」的範圍與期間。
算一戶
挑樓層相差 3 層、坪數相差 3 成內的本案預售成交（不夠再放寬），近 24 個月有 5 筆以上就只用近 24 個月，最多 10 筆，單價中位 × 坪數；區間是中間一半（筆數少時用最低～最高）。預售價由建商訂，不依房價走勢換算。
注意
同一建案不同棟、座向、景觀、樓層價差可能很大；這是成交統計，不是建商售價。新建案比中古貴是常態，差距不代表貴或便宜。自動估價：沒有現勘，不具不動產估價師法規定的估價效力。

附近新建案的參考單價

依 5 公里內 61 個近兩年有成交的新建案，越近、越新的權重越高。

附近新建案參考單價（不含車位）
29.2萬/坪
附近新案中間一半：27.2～30.6 萬/坪
信心
中
同等級的過去建案，誤差中位 10.6%
這個建案自己的成交中位
18.7 萬/坪
全期 15 筆；成交時間較早，與現在的附近新案不直接比較

比較的新建案（權重最高的 8 個）

建案距離調整後 萬/坪筆數權重
京峰珍光0.3 km27.2628%
真享鑽30.2 km30.1912%
新亦湛2.0 km30.0245%
鴻灃悅1.5 km26.864%
嚮未來–蒔美2.0 km26.2154%
華邑星濱樂1.9 km24.0114%
全新湛21.5 km29.184%
誠佳立葉1.9 km31.8124%
根據與來源
比較對象
5 公里內、近 24 個月有 3 筆以上 2 樓以上住宅預售成交的其他建案。
每案價格
近 12 個月成交單價中位（不足 3 筆用 24 個月），再用縣市預售單價的月中位走勢調整到現在。
權重
距離每多 0.7 公里、最後成交每早 6 個月，權重各降為約 37%；成交筆數越多權重越高（以 30 筆為上限開根號）。參考單價是加權中位數。
回測
站在每個建案開賣那天、只用當時已公開的成交預測它第一年的成交單價：5,903 個建案，誤差中位 9.6%，52.1% 在 ±10% 內、81.9% 在 ±20% 內。信心「高」（1 公里內有 3 個以上比較案）誤差中位 8.5%，「中」10.6%，「低」12.3%。只用同區預售中位的話誤差中位是 13.7%。
資料
內政部實價登錄預售屋成交，排除一樓店面、特殊交易與解約紀錄。
更新
每天凌晨重算（這次 2026/10/06）；回測每週重跑。
性質
依成交資料自動估算的統計參考，不是建商售價，也不具不動產估價師法規定的估價效力；同一建案不同樓層、坪數、景觀的價格會不同。

預售成交走勢

建案資料

由實價登錄預售成交彙整。

地區
桃園市觀音區
基地
工業區段二小段 36-2，共約 465.2 坪
預售成交
2021/10/13～2024/01/20，實價登錄 15 筆
資料來源
這個建案不在預售屋備查資料（多為 2021 年 7 月備查制度上路前開賣），以下由實價登錄預售成交彙整，沒有建商、戶數等備查欄位

觀音區的預售屋大概多少錢

桃園市觀音區近 24 個月有 94 個建案、851 筆預售成交，近 6 個月中位 27.6 萬/坪（108 筆）。這是同區行情，不是這個建案的售價。

發樂寶NO.213 筆
18.6～18.8 中位 18.7
觀音區預售（近 24 個月）851 筆
26.5～30.5 中位 28.7
觀音區新成屋（屋齡 5 年內）844 筆
22.8～28.8 中位 26.1
觀音區中古（近一年）754 筆
19.9～28.5 中位 25.0
萬/坪（不含車位）。色條是中間一半成交的範圍（第 25～75 百分位），黑線是中位數。

觀音區預售依房型：常見坪數與總價

房型成交筆數常見坪數常見總價（萬）單價中位（萬/坪）
1 房3016.041619.9
2 房56719.766829.7
3 房20634.61,02927.2
4 房以上4854.41,43427.1
根據與來源
預售
內政部實價登錄預售屋成交，桃園市觀音區 2024/10/06～2026/08/18，851 筆、94 個建案。只算 2 樓以上的住宅用途，排除一樓店面與親友交易等特殊交易。
新成屋
實價登錄買賣成交，觀音區屋齡 5 年內，2024/10/06～2026/08/23，844 筆（排除特殊交易與純土地）。
中古
實價登錄買賣成交，觀音區所有屋齡，近一年 754 筆（以資料完整月為終點）。
範圍
行政區近 24 個月不到 10 筆時自動改用全縣市，再不夠用全縣市近 5 年；用了哪個範圍寫在上面。
算法
單價一律不含車位；區間是第 25～75 百分位，代表中間一半的成交；房型的坪數與總價取中位數，總價含車位。
更新
每天凌晨隨實價登錄資料更新後重算（內政部每月 1、11、21 日發布新成交）。
性質
同區成交的統計，不是這個建案的售價或估價；實際價格以建商報價與日後的實價登錄為準。

這個建案的成交統計

依實價登錄以「發樂寶NO.2」申報的預售成交，2021/10/13～2024/01/20。

已申報
15筆
總戶數未公開
單價（萬/坪）
18.6～18.8
中位 18.7・住宅 13 筆
總價（萬）
603～1,120
中位 610，含車位
車位
250 萬
分開標價的 2 筆中位

依房型

房型成交筆數常見坪數常見總價（萬）單價中位（萬/坪）
4 房以上1232.461018.7
根據與來源
資料
內政部實價登錄預售屋成交，以建案名稱「發樂寶NO.2」在同縣市對應；臺、台視為同字。
統計範圍
單價、總價、房型、樓層只算 2 樓以上住宅用途，排除一樓店面與特殊交易；已申報與解約筆數為全部紀錄。
算法
單價不含車位；區間為第 25～75 百分位；車位價只算有分開標價的。

交屋後 發樂寶NO.2

近一年中古 0 筆・中位 — 萬/坪・近三年 20.1・一年 —
  • 2024/12/27長春街221號
    18.4萬/坪
    610 萬・33.1 坪・2/5F・華廈・屋齡 1 年・4房4廳4衛
  • 2024/08/18長春街227號
    25.5萬/坪
    1,000 萬・26.7 坪・1/5F・華廈・屋齡 0 年・4房4廳4衛・一樓平面 320 萬
  • 2024/01/20長春街221號
    20.1萬/坪
    1,180 萬・44.9 坪・5/5F・華廈・6房6廳6衛・一樓平面 280 萬預售分件
  • 2023/09/15長春街227號
    18.7萬/坪
    548 萬・29.4 坪・3/5F・華廈・4房4廳4衛預售分件
    備註：112年9月15讓渡,讓渡金額不變。預售屋、或土地及建物分件登記案件
  • 2023/06/11長春街223號
    22.3萬/坪
    1,000 萬・44.9 坪・5/5F・華廈・6房6廳6衛預售分件
  • 2022/11/21長春街223號
    21.5萬/坪
    590 萬・16.3 坪・1/5F・華廈・2房2廳2衛・一樓平面 240 萬預售分件
    備註：於113.7.4加購2個車位預售屋、或土地及建物分件登記案件
  • 2022/11/14長春街221號
    20.0萬/坪
    320 萬・16.0 坪・1/5F・華廈・2房2廳2衛預售分件
  • 2022/07/20長春街223號
    18.9萬/坪
    626 萬・33.1 坪・2/5F・華廈・4房4廳4衛預售分件
  • 2021/12/11長春街221號
    18.4萬/坪
    610 萬・33.1 坪・2/5F・華廈・4房4廳4衛預售分件
  • 2021/12/07長春街223號
    18.4萬/坪
    610 萬・33.1 坪・4/5F・華廈・4房4廳4衛預售分件
  • 2021/12/03長春街223號
    18.2萬/坪
    603 萬・33.1 坪・3/5F・華廈・4房4廳4衛預售分件
  • 2021/12/03長春街221號
    18.2萬/坪
    603 萬・33.1 坪・3/5F・華廈・4房4廳4衛預售分件
  • 2021/11/30長春街221號
    18.4萬/坪
    610 萬・33.1 坪・4/5F・華廈・4房4廳4衛預售分件
  • 2021/11/10長春街225號
    18.6萬/坪
    572 萬・30.7 坪・5/5F・華廈・4房4廳4衛預售分件
  • 2021/11/10長春街227號
    18.7萬/坪
    548 萬・29.4 坪・5/5F・華廈・4房4廳4衛預售分件
  • 2021/10/21長春街225號
    18.6萬/坪
    572 萬・30.7 坪・4/5F・華廈・4房4廳4衛預售分件
  • 2021/10/21長春街227號
    18.7萬/坪
    548 萬・29.4 坪・4/5F・華廈・4房4廳4衛預售分件
  • 2021/10/20長春街227號
    18.6萬/坪
    546 萬・29.4 坪・2/5F・華廈・4房4廳4衛預售分件
  • 2021/10/20長春街225號
    18.6萬/坪
    571 萬・30.7 坪・2/5F・華廈・4房4廳4衛預售分件
  • 2021/10/18長春街225號
    18.6萬/坪
    570 萬・30.7 坪・3/5F・華廈・4房4廳4衛預售分件
  • 2021/10/13長春街217號
    15.4萬/坪
    468 萬・16.1 坪・1/5F・華廈・2房2廳2衛・一樓平面 220 萬預售分件
  • 2021/10/13長春街217號
    17.9萬/坪
    605 萬・33.9 坪・2/5F・華廈・4房4廳4衛預售分件
  • 2021/10/13長春街219號
    15.4萬/坪
    470 萬・16.2 坪・1/5F・華廈・2房2廳2衛・一樓平面 220 萬預售分件
  • 2021/10/13長春街219號
    17.9萬/坪
    770 萬・43.1 坪・5/5F・華廈・6房6廳6衛預售分件
  • 2021/10/13長春街219號
    17.9萬/坪
    599 萬・33.5 坪・4/5F・華廈・4房4廳4衛預售分件
  • 2021/10/13長春街217號
    17.9萬/坪
    605 萬・33.9 坪・4/5F・華廈・4房4廳4衛預售分件
  • 2021/10/13長春街217號
    17.9萬/坪
    605 萬・33.9 坪・3/5F・華廈・4房4廳4衛預售分件
  • 2021/10/13長春街217號
    17.9萬/坪
    780 萬・43.6 坪・5/5F・華廈・6房6廳6衛預售分件
  • 2021/10/13長春街219號
    17.9萬/坪
    599 萬・33.5 坪・2/5F・華廈・4房4廳4衛預售分件
  • 2021/10/13長春街219號
    17.9萬/坪
    599 萬・33.5 坪・3/5F・華廈・4房4廳4衛預售分件

預售成交 最近 100 筆

  • 2024/01/20長春街226號
    21.5萬/坪
    1,180 萬・41.8 坪・5/5F・華廈・6房6廳6衛・一樓平面 280 萬
  • 2023/06/11長春街226號
    23.9萬/坪
    1,000 萬・41.8 坪・5/5F・華廈・6房6廳6衛
  • 2022/01/10長春街
    24.1萬/坪
    620 萬・25.8 坪・1/5F・華廈・2房2廳2衛
  • 2021/12/11長春街
    18.8萬/坪
    610 萬・32.4 坪・2/5F・華廈・4房4廳4衛
  • 2021/12/07長春街
    18.8萬/坪
    610 萬・32.4 坪・4/5F・華廈・4房4廳4衛
  • 2021/12/03長春街
    18.6萬/坪
    603 萬・32.4 坪・3/5F・華廈・4房4廳4衛
  • 2021/12/03長春街
    18.6萬/坪
    603 萬・32.4 坪・3/5F・華廈・4房4廳4衛
  • 2021/11/30長春街
    18.8萬/坪
    610 萬・32.4 坪・4/5F・華廈・4房4廳4衛
  • 2021/11/11長春街
    18.7萬/坪
    548 萬・29.4 坪・3/5F・華廈・4房4廳4衛
  • 2021/11/10長春街
    18.7萬/坪
    1,120 萬・60.0 坪・5/5F・華廈・8房8廳8衛
  • 2021/11/04長春街
    23.1萬/坪
    835 萬・26.7 坪・1/5F・華廈・4房4廳4衛・一樓平面 220 萬
  • 2021/10/21長春街
    18.7萬/坪
    1,120 萬・60.0 坪・4/5F・華廈・8房8廳8衛
  • 2021/10/20長春街
    18.6萬/坪
    1,117 萬・60.0 坪・2/5F・華廈・8房8廳8衛
  • 2021/10/18長春街
    18.6萬/坪
    570 萬・30.7 坪・3/5F・華廈・4房4廳4衛
  • 2021/10/13長春街A1棟全
    18.2萬/坪
    6,100 萬・334.4 坪・5/5F・華廈

基地地號

地號坪公告現值 萬/坪最新土地成交 萬/坪
工業區段二小段 36-2465.2—15

附近 1.5 公里的建案

建案距離預售 萬/坪筆數
夢玥灣513 m—0
發樂寶NO.2長春街27 m—0
發樂寶NO.339 m22.149
昇美學80 m19.238
亞悅18期134 m27.72
璞居136 m—0
真享鑽3164 m28.910
昇美學7期218 m—0
京峰珍光332 m27.09
弘鼎金家園No.2-青沐342 m—0

觀音區其他建案

同一行政區最近有成交或備查的建案，依最近成交排序。

建案戶數預售 萬/坪筆數
昕之丘16724.71
佳沅朗朗7532.313
凱田藝境10428.738
璟都璟湛9528.130
亞悅20期—27.113
京峰珍光2927.09
豐僑上璟-豐璟9119.615
築家13323.98
悅世界22131.418
鈞臨
2026/07 備查・尚無成交
77——
新亦湛9930.041
嚮未來–蒔美12026.517

建商的其他建案

這個建案不在預售屋備查資料，沒有建商資料。

買預售屋前可以先看

資料來源：內政部預售屋建案備查資訊、實價登錄預售屋與買賣成交。各區塊的期間、筆數與算法列在該區塊的「根據與來源」；全部為統計參考，不是建案售價或估價。