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台南市預售屋 › 仁德區

森美好

預售中位單價
20.3萬/坪
全期・34 筆・全期 20.3（34 筆，含店面）
溢價 vs 同區中古
-26.9%
仁德區 近一年中古中位 27.8（所有屋齡）
交屋後中古 vs 預售
+36.3%
對應社區 41 筆中古成交
戶數 / 棟數
—
一眼看懂

森美好已有 35 筆預售成交申報，每坪中位 20.3 萬（全期 34 筆），總價多在 506～602 萬（含車位）。 最近一筆 2021/08/16，2/5F、23.41 坪、548 萬。 附近新建案的參考單價約 38.5 萬（本案低 47%；樓層、坪數、建材、開賣時間不同都會造成差距）。

最近預售成交（最近一年沒有成交，以下是較早的成交）看全部預售成交 →
  • 2021/08/16548萬2/5F・23.4 坪・2 房・含車位20.0 萬/坪
  • 2021/08/11423萬2/5F・22.2 坪・2 房19.1 萬/坪
  • 2021/08/08518萬4/5F・22.2 坪・2 房・含車位20.2 萬/坪
  • 2021/08/08413萬2/5F・22.0 坪・2 房18.8 萬/坪
  • 2021/08/08520萬5/5F・22.2 坪・2 房・含車位20.3 萬/坪

算一戶多少錢

自動估價・不用送出

填樓層和坪數，馬上用這個建案的預售成交換算。

參考總價（不含車位）
440～450萬
每坪約 20.2 萬 × 22 坪

依這個建案 10 筆坪數相差 3 成內的預售成交（2021 年）。

用了哪 10 筆
  • 2021/08・2 樓・23.41 坪・每坪 20.0 萬
  • 2021/08・2 樓・22.19 坪・每坪 19.1 萬
  • 2021/08・4 樓・22.19 坪・每坪 20.2 萬
  • 2021/08・2 樓・21.98 坪・每坪 18.8 萬
  • 2021/08・5 樓・22.19 坪・每坪 20.3 萬
  • 2021/08・5 樓・21.98 坪・每坪 20.2 萬
  • 2021/07・4 樓・21.98 坪・每坪 20.0 萬
  • 2021/07・3 樓・21.98 坪・每坪 20.2 萬
  • 2021/07・3 樓・23.33 坪・每坪 21.2 萬
  • 2021/07・3 樓・26.2 坪・每坪 21.6 萬

自動估價：沒有現勘，不具不動產估價師法規定的估價效力。這是參考區間，不是建議價。

根據與來源
資料
內政部實價登錄預售屋成交，以建案名稱「森美好」對應；不列一樓店面（5 層以上的大樓）、解約與特殊交易。單價不含車位，總價含車位。
估我家這戶
挑樓層相差 3 層、坪數相差 3 成內的本案預售成交（不夠再放寬），近 24 個月有 5 筆以上就只用近 24 個月，最多取最近 10 筆，單價中位 × 坪數；區間是中間一半（不到 4 筆用最低～最高）。預售價由建商訂，不依行政區房價走勢換算。
注意
同一建案不同棟、座向、景觀、樓層價差可能很大；這是成交統計，不是建商售價。自動估價：沒有現勘，不具不動產估價師法規定的估價效力。

附近新建案的參考單價

依 5 公里內 27 個近兩年有成交的新建案，越近、越新的權重越高。

附近新建案參考單價（不含車位）
38.5萬/坪
附近新案中間一半：35.4～42.4 萬/坪
信心
高
同等級的過去建案，誤差中位 8.5%
這個建案自己的成交中位
20.3 萬/坪
全期 34 筆；成交時間較早，與現在的附近新案不直接比較

比較的新建案（權重最高的 8 個）

建案距離調整後 萬/坪筆數權重
昕悅東城0.8 km35.4825%
佳晟家仁1.6 km38.53424%
森NEX-伊水0.7 km42.4524%
白里織上2期0.5 km45.41216%
春天華廈NO.111.1 km38.253%
森 樂章3.0 km46.0222%
新東琚2.6 km44.2271%
宏福悅3.9 km57.0551%
根據與來源
比較對象
5 公里內、近 24 個月有 3 筆以上 2 樓以上住宅預售成交的其他建案。
每案價格
近 12 個月成交單價中位（不足 3 筆用 24 個月），再用縣市預售單價的月中位走勢調整到現在。
權重
距離每多 0.7 公里、最後成交每早 6 個月，權重各降為約 37%；成交筆數越多權重越高（以 30 筆為上限開根號）。參考單價是加權中位數。
回測
站在每個建案開賣那天、只用當時已公開的成交預測它第一年的成交單價：5,903 個建案，誤差中位 9.6%，52.1% 在 ±10% 內、81.9% 在 ±20% 內。信心「高」（1 公里內有 3 個以上比較案）誤差中位 8.5%，「中」10.6%，「低」12.3%。只用同區預售中位的話誤差中位是 13.7%。
資料
內政部實價登錄預售屋成交，排除一樓店面、特殊交易與解約紀錄。
更新
每天凌晨重算（這次 2026/10/06）；回測每週重跑。
性質
依成交資料自動估算的統計參考，不是建商售價，也不具不動產估價師法規定的估價效力；同一建案不同樓層、坪數、景觀的價格會不同。

預售成交走勢

建案資料

由實價登錄預售成交彙整。

地區
台南市仁德區
基地
德南段 733、德南段 734、德南段 735 等 4 筆，共約 320.7 坪
預售成交
2021/06/27～2021/08/16，實價登錄 34 筆
資料來源
這個建案不在預售屋備查資料（多為 2021 年 7 月備查制度上路前開賣），以下由實價登錄預售成交彙整，沒有建商、戶數等備查欄位

仁德區的預售屋大概多少錢

台南市仁德區近 24 個月有 20 個建案、223 筆預售成交，近 6 個月中位 32.1 萬/坪（37 筆）。這是同區行情，不是這個建案的售價。

森美好34 筆
20.2～21.0 中位 20.3
仁德區預售（近 24 個月）223 筆
31.5～36.4 中位 34.0
仁德區新成屋（屋齡 5 年內）368 筆
28.6～34.5 中位 31.4
仁德區中古（近一年）480 筆
21.0～32.3 中位 27.8
萬/坪（不含車位）。色條是中間一半成交的範圍（第 25～75 百分位），黑線是中位數。

仁德區預售依房型：常見坪數與總價

房型成交筆數常見坪數常見總價（萬）單價中位（萬/坪）
2 房9226.398133.6
3 房8737.61,45733.3
4 房以上4265.12,39536.6
根據與來源
預售
內政部實價登錄預售屋成交，台南市仁德區 2024/10/06～2026/08/10，223 筆、20 個建案。只算 2 樓以上的住宅用途，排除一樓店面與親友交易等特殊交易。
新成屋
實價登錄買賣成交，仁德區屋齡 5 年內，2024/10/07～2026/08/17，368 筆（排除特殊交易與純土地）。
中古
實價登錄買賣成交，仁德區所有屋齡，近一年 480 筆（以資料完整月為終點）。
範圍
行政區近 24 個月不到 10 筆時自動改用全縣市，再不夠用全縣市近 5 年；用了哪個範圍寫在上面。
算法
單價一律不含車位；區間是第 25～75 百分位，代表中間一半的成交；房型的坪數與總價取中位數，總價含車位。
更新
每天凌晨隨實價登錄資料更新後重算（內政部每月 1、11、21 日發布新成交）。
性質
同區成交的統計，不是這個建案的售價或估價；實際價格以建商報價與日後的實價登錄為準。

這個建案的成交統計

依實價登錄以「森美好」申報的預售成交，2021/06/27～2021/08/16。

已申報
35筆
總戶數未公開
單價（萬/坪）
20.2～21.0
中位 20.3・住宅 34 筆
總價（萬）
506～602
中位 519，含車位
車位
80 萬
分開標價的 26 筆中位

依房型

房型成交筆數常見坪數常見總價（萬）單價中位（萬/坪）
2 房3022.151520.3
3 房432.779320.5
根據與來源
資料
內政部實價登錄預售屋成交，以建案名稱「森美好」在同縣市對應；臺、台視為同字。
統計範圍
單價、總價、房型、樓層只算 2 樓以上住宅用途，排除一樓店面與特殊交易；已申報與解約筆數為全部紀錄。
算法
單價不含車位；區間為第 25～75 百分位；車位價只算有分開標價的。

交屋後 森美好

近一年中古 0 筆・中位 — 萬/坪・近三年 27.7・一年 —
  • 2025/05/08中正路2段187巷23號
    30.9萬/坪
    860 萬・24.4 坪・2/5F・華廈・屋齡 1 年・2房2廳2衛・其他 估 105 萬
  • 2025/03/27中正路2段187巷23號
    28.0萬/坪
    790 萬・24.4 坪・2/5F・華廈・屋齡 1 年・2房2廳2衛・其他 估 105 萬
    備註：代書費、契稅、履保費、印花稅全由買方負擔。
  • 2025/03/22中正路2段187巷23號
    27.7萬/坪
    720 萬・22.2 坪・4/5F・華廈・屋齡 1 年・2房2廳1衛・其他 估 105 萬
  • 2024/08/29中正路2段187巷23號
    26.4萬/坪
    750 萬・24.5 坪・2/5F・華廈・屋齡 1 年・2房2廳2衛・其他 估 105 萬
  • 2024/03/14中正路2段187巷23號
    26.1萬/坪
    545 萬・20.9 坪・5/5F・華廈・屋齡 0 年・2房1廳1衛
  • 2021/08/16中正路2段187巷23號
    20.0萬/坪
    548 萬・23.4 坪・2/5F・華廈・2房2廳2衛・其他 80 萬預售分件
  • 2021/08/11中正路2段187巷23號
    19.1萬/坪
    423 萬・22.2 坪・2/5F・華廈・2房2廳1衛預售分件
  • 2021/08/09中正路2段187巷23號
    20.3萬/坪
    520 萬・22.2 坪・3/5F・華廈・2房2廳1衛・其他 70 萬預售分件
  • 2021/08/08中正路2段187巷23號
    18.8萬/坪
    413 萬・22.0 坪・2/5F・華廈・2房2廳1衛預售分件
  • 2021/08/08中正路2段187巷23號
    20.3萬/坪
    520 萬・22.2 坪・5/5F・華廈・2房2廳1衛・其他 70 萬預售分件
  • 2021/08/08中正路2段187巷23號
    20.2萬/坪
    518 萬・22.2 坪・4/5F・華廈・2房2廳1衛・其他 70 萬預售分件
  • 2021/08/06中正路2段187巷23號
    20.2萬/坪
    515 萬・22.0 坪・5/5F・華廈・2房2廳1衛・其他 70 萬預售分件
  • 2021/08/06中正路2段187巷23號
    20.5萬/坪
    800 萬・32.7 坪・4/5F・華廈・3房2廳2衛・一樓平面 130 萬預售分件
    備註：本件為預售屋權利轉讓,移轉後價格為新台幣930萬元整。預售屋、或土地及建物分件登記案件
  • 2021/07/28中正路2段187巷23號
    20.0萬/坪
    439 萬・22.0 坪・4/5F・華廈・2房2廳1衛預售分件
  • 2021/07/26中正路2段187巷23號
    20.2萬/坪
    515 萬・22.0 坪・3/5F・華廈・2房2廳1衛・其他 70 萬預售分件
    備註：本件為預售屋權利轉讓,移轉後價格為新台幣520萬元整。預售屋、或土地及建物分件登記案件
  • 2021/07/23中正路2段187巷23號
    21.2萬/坪
    610 萬・23.3 坪・3/5F・華廈・2房2廳2衛・一樓平面 115 萬預售分件
  • 2021/07/23中正路2段187巷23號
    20.5萬/坪
    785 萬・32.7 坪・3/5F・華廈・3房2廳2衛・一樓平面 115 萬預售分件
  • 2021/07/19中正路2段187巷23號
    21.6萬/坪
    646 萬・26.2 坪・3/5F・華廈・2房2廳2衛・其他 80 萬預售分件
  • 2021/07/18中正路2段187巷23號
    20.2萬/坪
    507 萬・21.7 坪・5/5F・華廈・2房2廳1衛・其他 70 萬預售分件
  • 2021/07/18中正路2段187巷23號
    20.3萬/坪
    505 萬・21.5 坪・4/5F・華廈・2房2廳1衛・其他 70 萬預售分件
  • 2021/07/18中正路2段187巷23號
    19.2萬/坪
    486 萬・21.6 坪・2/5F・華廈・2房2廳1衛・其他 70 萬預售分件
    備註：後有車位增補,增補日期為民國112年7月19日,增加車位編號23,該新增車位價格為新台幣70萬元整,契約總價變更為新台幣486萬元整。預售屋、或土地及建物分件登記案件
  • 2021/07/18中正路2段187巷23號
    19.2萬/坪
    668 萬・34.9 坪・2/5F・華廈・3房2廳2衛預售分件
  • 2021/07/17中正路2段187巷23號
    20.8萬/坪
    800 萬・32.7 坪・5/5F・華廈・3房2廳2衛・一樓平面 120 萬預售分件
  • 2021/07/16中正路2段187巷23號
    19.1萬/坪
    410 萬・21.5 坪・2/5F・華廈・2房2廳1衛預售分件
    備註：本件為預售屋權利轉讓,移轉後價格為新台幣458萬元整。預售屋、或土地及建物分件登記案件
  • 2021/07/16中正路2段187巷23號
    19.0萬/坪
    467 萬・20.9 坪・2/5F・華廈・2房2廳1衛・其他 70 萬預售分件
  • 2021/07/12中正路2段187巷23號
    21.3萬/坪
    568 萬・23.3 坪・4/5F・華廈・2房2廳2衛・其他 70 萬預售分件
  • 2021/07/11中正路2段187巷23號
    21.0萬/坪
    572 萬・23.4 坪・4/5F・華廈・2房2廳2衛・其他 80 萬預售分件
  • 2021/07/11中正路2段187巷23號
    21.1萬/坪
    575 萬・23.4 坪・3/5F・華廈・2房2廳2衛・其他 80 萬預售分件
    備註：本件為預售屋權利轉讓,移轉後價格為新台幣575萬元整。預售屋、或土地及建物分件登記案件
  • 2021/07/11中正路2段187巷23號
    20.3萬/坪
    577 萬・24.4 坪・2/5F・華廈・2房2廳2衛・其他 80 萬預售分件
    備註：本件為預售屋權利轉讓,移轉後價格為新台幣580萬元整。預售屋、或土地及建物分件登記案件
  • 2021/07/10中正路2段187巷23號
    21.3萬/坪
    577 萬・23.3 坪・5/5F・華廈・2房2廳2衛・其他 80 萬預售分件

車位欄的「估」＝車位沒有分開計價，依當區車位成交推估；單價已扣除這個估值。

預售成交 最近 100 筆

  • 2021/08/16中正路二段187巷
    20.0萬/坪
    548 萬・23.4 坪・2/5F・華廈・2房2廳2衛・其他 80 萬
  • 2021/08/11中正路二段187巷
    19.1萬/坪
    423 萬・22.2 坪・2/5F・華廈・2房2廳1衛
  • 2021/08/08中正路二段187巷
    20.2萬/坪
    518 萬・22.2 坪・4/5F・華廈・2房2廳1衛・其他 70 萬
  • 2021/08/08中正路二段187巷
    18.8萬/坪
    413 萬・22.0 坪・2/5F・華廈・2房2廳1衛
  • 2021/08/08中正路二段187巷
    20.3萬/坪
    520 萬・22.2 坪・5/5F・華廈・2房2廳1衛・其他 70 萬
  • 2021/08/06中正路二段187巷
    20.2萬/坪
    515 萬・22.0 坪・5/5F・華廈・2房2廳1衛・其他 70 萬
  • 2021/08/06中正路二段187巷
    20.5萬/坪
    800 萬・32.7 坪・4/5F・華廈・3房2廳2衛・一樓平面 130 萬
  • 2021/07/28中正路二段187巷
    20.0萬/坪
    439 萬・22.0 坪・4/5F・華廈・2房2廳1衛
  • 2021/07/26中正路二段187巷
    20.2萬/坪
    515 萬・22.0 坪・3/5F・華廈・2房2廳1衛・其他 70 萬
  • 2021/07/23中正路二段187巷
    20.5萬/坪
    785 萬・32.7 坪・3/5F・華廈・3房2廳2衛・一樓平面 115 萬
  • 2021/07/23中正路二段187巷
    21.2萬/坪
    610 萬・23.3 坪・3/5F・華廈・2房2廳2衛・一樓平面 115 萬
  • 2021/07/19中正路二段187巷
    21.6萬/坪
    646 萬・26.2 坪・3/5F・華廈・2房2廳2衛・其他 80 萬
  • 2021/07/18中正路二段187巷
    20.3萬/坪
    505 萬・21.4 坪・4/5F・華廈・2房2廳1衛・其他 70 萬
  • 2021/07/18中正路二段187巷
    19.2萬/坪
    416 萬・21.7 坪・2/5F・華廈・2房2廳1衛
  • 2021/07/18中正路二段187巷
    19.2萬/坪
    668 萬・34.9 坪・2/5F・華廈・3房2廳2衛
  • 2021/07/18中正路二段187巷
    20.2萬/坪
    507 萬・21.7 坪・5/5F・華廈・2房2廳1衛・其他 70 萬
  • 2021/07/17中正路二段187巷
    20.8萬/坪
    800 萬・32.7 坪・5/5F・華廈・3房2廳2衛・一樓平面 120 萬
  • 2021/07/16中正路二段187巷
    19.0萬/坪
    467 萬・20.9 坪・2/5F・華廈・2房2廳1衛・其他 70 萬
  • 2021/07/16中正路二段187巷
    19.1萬/坪
    410 萬・21.4 坪・2/5F・華廈・2房2廳1衛
  • 2021/07/12中正路二段187巷
    21.3萬/坪
    568 萬・23.3 坪・4/5F・華廈・2房2廳2衛・其他 70 萬
  • 2021/07/11中正路二段187巷
    21.0萬/坪
    572 萬・23.4 坪・4/5F・華廈・2房2廳2衛・其他 80 萬
  • 2021/07/11中正路二段187巷
    21.1萬/坪
    575 萬・23.4 坪・3/5F・華廈・2房2廳2衛・其他 80 萬
  • 2021/07/11中正路二段187巷
    20.3萬/坪
    577 萬・24.4 坪・2/5F・華廈・2房2廳2衛・其他 80 萬
  • 2021/07/10中正路二段187巷
    21.3萬/坪
    577 萬・23.3 坪・5/5F・華廈・2房2廳2衛・其他 80 萬
  • 2021/07/10中正路二段187巷
    20.3萬/坪
    611 萬・26.2 坪・2/5F・華廈・2房2廳2衛・其他 80 萬
  • 2021/07/10中正路二段187巷
    20.5萬/坪
    509 萬・21.4 坪・3/5F・華廈・2房2廳1衛・其他 70 萬
  • 2021/07/10中正路二段187巷
    20.8萬/坪
    434 萬・20.9 坪・3/5F・華廈・2房2廳1衛
  • 2021/07/09中正路二段187巷
    21.1萬/坪
    575 萬・23.4 坪・5/5F・華廈・2房2廳2衛・其他 80 萬
  • 2021/07/09中正路二段187巷
    20.5萬/坪
    509 萬・21.4 坪・5/5F・華廈・2房2廳1衛・其他 70 萬
  • 2021/07/08中正路二段187巷
    21.3萬/坪
    637 萬・26.2 坪・4/5F・華廈・2房2廳2衛・其他 80 萬
  • 2021/07/08中正路二段187巷
    20.3萬/坪
    510 萬・21.7 坪・4/5F・華廈・2房2廳1衛・其他 70 萬
  • 2021/07/03中正路二段187巷
    20.3萬/坪
    510 萬・21.7 坪・3/5F・華廈・2房2廳1衛・其他 70 萬
  • 2021/06/30中正路二段187巷
    20.4萬/坪
    425 萬・20.9 坪・4/5F・華廈・2房2廳1衛
  • 2021/06/27中正路二段187巷
    21.4萬/坪
    676 萬・26.2 坪・5/5F・華廈・2房2廳2衛・一樓平面 115 萬

基地地號

地號坪公告現值 萬/坪最新土地成交 萬/坪
德南段 73344.1—15
德南段 73449.6—15
德南段 735177.2—15
德南段 73649.8—15

附近 1.5 公里的建案

建案距離預售 萬/坪筆數
和謙233 m23.968
德善101339 m25.820
白里織上2期526 m35.232
MoMA21631 m—0
森NEX-伊水741 m35.812
上好里783 m26.452
昕悅東城812 m30.010
春天華廈NO.111051 m31.25
經典佳21117 m25.89
薪厝51166 m20.032

仁德區其他建案

同一行政區最近有成交或備查的建案，依最近成交排序。

建案戶數預售 萬/坪筆數
佳晟家仁18731.649
逸品居NO.23225.419
高第禾禾1633.25
森 樂章2237.822
森NEX-伊水6535.812
春福莫內1614935.44
吾寓二2432.45
昕悅東城14530.010
植上東門8441.911
呈豐日日37842.83
白里織上2期3735.232
森LaVie7437.573

建商的其他建案

這個建案不在預售屋備查資料，沒有建商資料。

買預售屋前可以先看

資料來源：內政部預售屋建案備查資訊、實價登錄預售屋與買賣成交。各區塊的期間、筆數與算法列在該區塊的「根據與來源」；全部為統計參考，不是建案售價或估價。

森美好 預售屋實價登錄｜台南市仁德區｜ToEstate