裎湖御璽
夢清段81-1號等共20筆・建商 明裎建設有限公司・20・第三種住宅區・鋼筋混凝土造・備查 2024/07/05・建照 (113)高市工建築字第00535號、(113)高市工建築字第00544號、(113)高市工建築字第00545號、(113)高市工建築字第00546號、(113)高市工建築字第00547號、(113)高市工建築字第00548號、(113)高市工建築字第00549號、(113)高市工建築字第00550號、(113)高市工建築字第00551號、(113)高市工建築字第00552號、(113)高市工建築字第00553號、(113)高市工建築字第00536號、(113)高市工建築字第00537號、(113)高市工建築字第00538號、(113)高市工建築字第00539號、(113)高市工建築字第00540號、(113)高市工建築字第00541號、(113)高市工建築字第00542號、(113)高市工建築字第00543號
預售中位單價
42.2萬/坪
近 24 個月住宅・3 筆・全期 42.2（3 筆，含店面）
溢價 vs 同區中古
+67.9%
鳥松區 近一年中古中位 25.1（所有屋齡）
交屋後中古 vs 預售
—
尚無交屋後成交
戶數 / 棟數
20 戶
一眼看懂
裎湖御璽已有 3 筆預售成交申報，每坪中位 42.2 萬（近 24 個月住宅 3 筆），總價多在 3,250～3,250 萬（含車位）。最近一筆 2025/06/22，77.1 坪、3,250 萬。
- 2025/06/223,250萬77.1 坪・3 房42.2 萬/坪
- 2025/06/223,250萬77.1 坪・3 房42.2 萬/坪
- 2025/06/223,250萬77.1 坪・3 房42.2 萬/坪
- 3 房最常見3,250萬約 77 坪・每坪 42.2 萬3 筆・多半沒車位
算一戶多少錢
自動估價・不用送出填坪數，用這個建案的預售成交換算總價。
參考總價（不含車位）
3,250萬
每坪約 42.2 萬 × 77 坪
依這個建案 3 筆坪數相差 3 成內的預售成交（2025 年）。
用了哪 3 筆
- 2025/06・77.1 坪・每坪 42.2 萬
- 2025/06・77.1 坪・每坪 42.2 萬
- 2025/06・77.1 坪・每坪 42.2 萬
自動估價：沒有現勘，不具不動產估價師法規定的估價效力。這是參考區間，不是建議價。
根據與來源
- 資料
- 內政部實價登錄預售屋成交，以建案名稱「裎湖御璽」對應；不列一樓店面（5 層以上的大樓）、解約與特殊交易。單價不含車位，總價含車位。
- 比較
- 附近新建案：5 公里內近兩年有成交的建案，越近、越新權重越高（下方「附近新建案的參考單價」）；同區預售、新成屋、中古：見下方「預售屋大概多少錢」的範圍與期間。
- 算一戶
- 挑樓層相差 3 層、坪數相差 3 成內的本案預售成交（不夠再放寬），近 24 個月有 5 筆以上就只用近 24 個月，最多 10 筆，單價中位 × 坪數；區間是中間一半（筆數少時用最低～最高）。預售價由建商訂，不依房價走勢換算。
- 注意
- 同一建案不同棟、座向、景觀、樓層價差可能很大；這是成交統計，不是建商售價。新建案比中古貴是常態，差距不代表貴或便宜。自動估價：沒有現勘，不具不動產估價師法規定的估價效力。
附近新建案的參考單價
這個建案沒有座標，改用鳥松區內 5 個近兩年有成交的新建案。
附近新建案參考單價（不含車位）
35.5萬/坪
附近新案中間一半：35.5～36.5 萬/坪
信心
中
同等級的過去建案，誤差中位 10.6%
這個建案自己的成交中位
42.2 萬/坪
近 24 個月住宅 3 筆；成交時間較早，與現在的附近新案不直接比較
比較的新建案（權重最高的 5 個）
根據與來源
- 比較對象
- 同行政區、近 24 個月有 3 筆以上 2 樓以上住宅預售成交的其他建案。
- 每案價格
- 近 12 個月成交單價中位（不足 3 筆用 24 個月），再用縣市預售單價的月中位走勢調整到現在。
- 權重
- 距離每多 0.7 公里、最後成交每早 6 個月，權重各降為約 37%；成交筆數越多權重越高（以 30 筆為上限開根號）。參考單價是加權中位數。
- 回測
- 站在每個建案開賣那天、只用當時已公開的成交預測它第一年的成交單價：5,963 個建案，誤差中位 9.5%，52.4% 在 ±10% 內、81.9% 在 ±20% 內。信心「高」（1 公里內有 3 個以上比較案）誤差中位 8.5%，「中」10.6%，「低」12.3%。只用同區預售中位的話誤差中位是 13.7%。
- 資料
- 內政部實價登錄預售屋成交，排除一樓店面、特殊交易與解約紀錄。
- 更新
- 每天凌晨重算（這次 2026/11/16）；回測每週重跑。
- 性質
- 依成交資料自動估算的統計參考，不是建商售價，也不具不動產估價師法規定的估價效力；同一建案不同樓層、坪數、景觀的價格會不同。
預售成交走勢
尚無座標
建案資料
內政部預售屋建案備查資訊；沒有填的項目不列。
- 地區
- 高雄市鳥松區
- 建商
- 明裎建設有限公司
- 坐落
- 夢清段81-1號等共20筆（備查只寫到這裡，地號也沒有地籍座標，所以還無法在地圖上標出）
- 規模
- 20 戶
- 用途
- 住家用
- 構造
- 鋼筋混凝土造
- 使用分區
- 第三種住宅區
- 基地
- 夢清段 81-100、夢清段 81-98、夢清段 81-99，共約 79.8 坪
- 建照
- (113)高市工建築字第00535號（2024/04/30 核發）、(113)高市工建築字第00544號（2024/04/30 核發）、(113)高市工建築字第00545號（2024/04/30 核發）、(113)高市工建築字第00546號（2024/04/30 核發）、(113)高市工建築字第00547號（2024/04/30 核發）、(113)高市工建築字第00548號（2024/04/30 核發）、(113)高市工建築字第00549號（2024/04/30 核發）、(113)高市工建築字第00550號（2024/04/30 核發）、(113)高市工建築字第00551號（2024/04/30 核發）、(113)高市工建築字第00552號（2024/04/30 核發）、(113)高市工建築字第00553號（2024/04/30 核發）、(113)高市工建築字第00536號（2024/04/30 核發）、(113)高市工建築字第00537號（2024/04/30 核發）、(113)高市工建築字第00538號（2024/04/30 核發）、(113)高市工建築字第00539號（2024/04/30 核發）、(113)高市工建築字第00540號（2024/04/30 核發）、(113)高市工建築字第00541號（2024/04/30 核發）、(113)高市工建築字第00542號（2024/04/30 核發）、(113)高市工建築字第00543號（2024/04/30 核發）
- 銷售期間
- 代銷 2025/04/01～2026/06/30
- 備查
- 2024/07/05
- 預售成交
- 2025/06/22～2025/06/22，實價登錄 3 筆
- 資料來源
- 內政部預售屋建案備查資訊
鳥松區的預售屋大概多少錢
高雄市鳥松區近 24 個月有 7 個建案、47 筆預售成交。這是同區行情，不是這個建案的售價。
鳥松區預售（近 24 個月）47 筆
36.7～38.9 中位 38.1
鳥松區新成屋（屋齡 5 年內）103 筆
33.8～38.7 中位 35.7
鳥松區中古（近一年）258 筆
16.0～34.2 中位 25.1
萬/坪（不含車位）。色條是中間一半成交的範圍（第 25～75 百分位），黑線是中位數。
鳥松區預售依房型：常見坪數與總價
| 房型 | 成交筆數 | 常見坪數 | 常見總價（萬） | 單價中位（萬/坪） | 有車位 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2 房 | 10 | 24.6 | 1,024 | 36.2 | |
| 3 房 | 17 | 34.0 | 1,470 | 37.5 | |
| 4 房以上 | 4 | 114.5 | 5,600 | 49.9 |
根據與來源
- 預售
- 內政部實價登錄預售屋成交，高雄市鳥松區 2024/11/26～2026/08/18，47 筆、7 個建案。只算 2 樓以上的住宅用途，排除一樓店面與親友交易等特殊交易。
- 新成屋
- 實價登錄買賣成交，鳥松區屋齡 5 年內，2024/11/16～2026/08/31，103 筆（排除特殊交易與純土地）。
- 中古
- 實價登錄買賣成交，鳥松區所有屋齡，近一年 258 筆（以資料完整月為終點）。
- 範圍
- 行政區近 24 個月不到 10 筆時自動改用全縣市，再不夠用全縣市近 5 年；用了哪個範圍寫在上面。
- 算法
- 單價一律不含車位；區間是第 25～75 百分位，代表中間一半的成交；房型的坪數與總價取中位數，總價含車位。
- 更新
- 每天凌晨隨實價登錄資料更新後重算（內政部每月 1、11、21 日發布新成交）。
- 性質
- 同區成交的統計，不是這個建案的售價或估價；實際價格以建商報價與日後的實價登錄為準。
這個建案的成交統計
依實價登錄以「裎湖御璽」申報的預售成交，2025/06/22～2025/06/22。
已申報
3筆
總戶數 20 戶
單價（萬/坪）
42.2～42.2
中位 42.2・住宅 3 筆
總價（萬）
3,250～3,250
中位 3,250，含車位
車位
—
沒有分開標價的車位
依房型
| 房型 | 成交筆數 | 常見坪數 | 常見總價（萬） | 單價中位（萬/坪） | 有車位 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3 房 | 3 | 77.1 | 3,250 | 42.2 |
根據與來源
- 資料
- 內政部實價登錄預售屋成交，以建案名稱「裎湖御璽」在同縣市對應；臺、台視為同字。
- 統計範圍
- 單價、總價、房型、樓層只算 2 樓以上住宅用途，排除一樓店面與特殊交易；已申報與解約筆數為全部紀錄。
- 算法
- 單價不含車位；區間為第 25～75 百分位；車位價只算有分開標價的。
預售成交 最近 100 筆
- 2025/06/22夢清段81-99地號42.2萬/坪3,250 萬・77.1 坪・—・透天厝・3房2廳5衛
- 2025/06/22夢清段81-98地號42.2萬/坪3,250 萬・77.1 坪・—・透天厝・3房2廳5衛
- 2025/06/22夢清段81-100地號42.2萬/坪3,250 萬・77.1 坪・—・透天厝・3房2廳5衛
| 日期 | 地址 | 萬/坪 | 總價(萬) | 坪 | 樓層 | 型態 | 屋齡 | 格局 | 車位 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025/06/22 | 高雄市鳥松區夢清段81-99地號 | 42.2 | 3,250 | 77.1 | — | 透天厝 | — | 3房2廳5衛 | — |
| 2025/06/22 | 高雄市鳥松區夢清段81-98地號 | 42.2 | 3,250 | 77.1 | — | 透天厝 | — | 3房2廳5衛 | — |
| 2025/06/22 | 高雄市鳥松區夢清段81-100地號 | 42.2 | 3,250 | 77.1 | — | 透天厝 | — | 3房2廳5衛 | — |
基地地號
| 地號 | 坪 | 分區 | 公告現值 萬/坪 | 最新土地成交 萬/坪 | 日期 |
|---|---|---|---|---|---|
| 夢清段 81-100 | 26.9 | 住 | — | — | |
| 夢清段 81-98 | 26.7 | 住 | — | — | |
| 夢清段 81-99 | 26.2 | 住 | — | — |
鳥松區其他建案
同一行政區最近有成交或備查的建案，依最近成交排序。
| 建案 | 建商 | 戶數 | 預售 萬/坪 | 筆數 | 最近成交 |
|---|---|---|---|---|---|
| 文華筑安 | 容誠開發企業有限公司 | 48 | 35.2 | 8 | |
| 圓山匯星 | 浤縢建設股份有限公司 | 156 | 38.0 | 46 | |
| 同禾工業城一期 2026/02 備查・尚無成交 | 同禾開發有限公司 | 11 | — | — | |
| 郡天鑽No.22 2025/12 備查・尚無成交 | 吉郡建設有限公司 | 8 | — | — | |
| 喬森和澄 | 金富陞建設有限公司 | 30 | 32.6 | 1 | |
| 圓山.向晴 | 圓禾建設股份有限公司 | 48 | 37.7 | 4 | |
| 百立新仁美 2025/03 備查・尚無成交 | 百立建設股份有限公司 | 17 | — | — | |
| 優秀賞56期 | — | — | 49.9 | 15 | |
| 寶象住圓山 | 寶象建設股份有限公司 | 108 | 39.2 | 44 | |
| 澄淞 | 欽勤建設有限公司 | 52 | 33.7 | 26 | |
| 圓山君玥 2024/05 備查・尚無成交 | 吉越建設有限公司 | 17 | — | — | |
| 忠誠馥 | 龍立開發建設有限公司 | 10 | 26.7 | 5 |
明裎建設有限公司的其他建案
明裎建設有限公司在預售屋備查資料（約 2021 年起）裡只有這個建案。
買預售屋前可以先看
資料來源：內政部預售屋建案備查資訊、實價登錄預售屋與買賣成交。各區塊的期間、筆數與算法列在該區塊的「根據與來源」；全部為統計參考，不是建案售價或估價。