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高雄市預售屋 › 鳥松區

圓山.向晴

球場路與圓山路口・建商 圓禾建設股份有限公司・48・第一種住宅區・鋼筋混凝土造・備查 2024/08/30・建照 (111)高市工建築字第00947號
預售中位單價
37.7萬/坪
近 24 個月住宅・4 筆・全期 37.7（4 筆，含店面）
溢價 vs 同區中古
+50.3%
鳥松區 近一年中古中位 25.1（所有屋齡）
交屋後中古 vs 預售
-5.3%
對應社區 31 筆中古成交
戶數 / 棟數
48 戶
一眼看懂

圓山.向晴已有 4 筆預售成交申報，每坪中位 37.7 萬（近 24 個月住宅 4 筆），總價多在 1,296～1,356 萬（含車位）。最近一筆 2025/04/06，3/5F、29.9 坪、1,338 萬。

最近預售成交（最近一年沒有成交，以下是較早的成交）看逐筆預售成交 →
  • 2025/04/061,338萬3/5F・29.9 坪・3 房・含車位37.4 萬/坪
  • 2025/01/261,358萬4/5F・30.1 坪・3 房・含車位37.5 萬/坪
  • 2025/01/251,171萬4/5F・25.0 坪・2 房・含車位38.1 萬/坪
  • 2025/01/221,355萬5/5F・29.9 坪・3 房・含車位38.0 萬/坪
本案各房型：一戶多少錢（預售成交中位，總價含車位）
  • 3 房最常見
    1,355萬
    約 30 坪・每坪 37.5 萬
    3 筆・多半含車位

算一戶多少錢

自動估價・不用送出

填樓層、坪數，用這個建案的預售成交換算總價。

參考總價（含車位）
1,340～1,360萬
每坪約 37.7 萬 × 30 坪 ＋ 車位 220 萬
37.4每坪單價（萬）・每一點是一筆成交38.1

依這個建案 4 筆坪數相差 3 成內的預售成交（2025 年）。

用了哪 4 筆
  • 2025/04・3 樓・29.89 坪・每坪 37.4 萬
  • 2025/01・4 樓・30.1 坪・每坪 37.5 萬
  • 2025/01・4 樓・24.96 坪・每坪 38.1 萬
  • 2025/01・5 樓・29.89 坪・每坪 38.0 萬

自動估價：沒有現勘，不具不動產估價師法規定的估價效力。這是參考區間，不是建議價。

每坪單價（不含車位）：本案和附近新建案、同區比
  • 本案37.7萬/坪近 24 個月住宅 4 筆
  • 附近新建案38.3萬/坪參考單價，51 個近兩年有成交的建案加權
  • 鳥松區預售38.1萬/坪近 24 個月 47 筆、7 個建案
  • 鳥松區新成屋35.7萬/坪屋齡 5 年內的買賣
  • 鳥松區中古25.1萬/坪近一年、所有屋齡

附近在賣的新建案：無雙 38.3 萬・1.1 km、國泰明誠 48.8 萬・2.0 km、遠雄峰蘊 46.9 萬・2.0 km、頂亨紳鄰 30.1 萬・1.9 km、佳鋐雄匯 29.7 萬・2.2 km

根據與來源
資料
內政部實價登錄預售屋成交，以建案名稱「圓山.向晴」對應；不列一樓店面（5 層以上的大樓）、解約與特殊交易。單價不含車位，總價含車位。
比較
附近新建案：5 公里內近兩年有成交的建案，越近、越新權重越高（下方「附近新建案的參考單價」）；同區預售、新成屋、中古：見下方「預售屋大概多少錢」的範圍與期間。
算一戶
挑樓層相差 3 層、坪數相差 3 成內的本案預售成交（不夠再放寬），近 24 個月有 5 筆以上就只用近 24 個月，最多 10 筆，單價中位 × 坪數；區間是中間一半（筆數少時用最低～最高）。預售價由建商訂，不依房價走勢換算。
注意
同一建案不同棟、座向、景觀、樓層價差可能很大；這是成交統計，不是建商售價。新建案比中古貴是常態，差距不代表貴或便宜。自動估價：沒有現勘，不具不動產估價師法規定的估價效力。

附近新建案的參考單價

依 5 公里內 51 個近兩年有成交的新建案，越近、越新的權重越高。

附近新建案參考單價（不含車位）
38.3萬/坪
附近新案中間一半：33.1～46.9 萬/坪
信心
中
同等級的過去建案，誤差中位 10.6%
這個建案自己的成交中位
37.7 萬/坪
近 24 個月住宅 4 筆；成交時間較早，與現在的附近新案不直接比較

比較的新建案（權重最高的 8 個）

建案距離調整後 萬/坪筆數權重
無雙1.1 km38.3415%
國泰明誠2.0 km48.88615%
遠雄峰蘊2.0 km46.92513%
頂亨紳鄰1.9 km30.11311%
佳鋐雄匯2.2 km29.7818%
佳鋐雄湛2.3 km33.1116%
御上立騰2.7 km40.8326%
和築豐彩2.8 km37.1585%
根據與來源
比較對象
5 公里內、近 24 個月有 3 筆以上 2 樓以上住宅預售成交的其他建案。
每案價格
近 12 個月成交單價中位（不足 3 筆用 24 個月），再用縣市預售單價的月中位走勢調整到現在。
權重
距離每多 0.7 公里、最後成交每早 6 個月，權重各降為約 37%；成交筆數越多權重越高（以 30 筆為上限開根號）。參考單價是加權中位數。
回測
站在每個建案開賣那天、只用當時已公開的成交預測它第一年的成交單價：5,963 個建案，誤差中位 9.5%，52.4% 在 ±10% 內、81.9% 在 ±20% 內。信心「高」（1 公里內有 3 個以上比較案）誤差中位 8.5%，「中」10.6%，「低」12.3%。只用同區預售中位的話誤差中位是 13.7%。
資料
內政部實價登錄預售屋成交，排除一樓店面、特殊交易與解約紀錄。
更新
每天凌晨重算（這次 2026/11/16）；回測每週重跑。
性質
依成交資料自動估算的統計參考，不是建商售價，也不具不動產估價師法規定的估價效力；同一建案不同樓層、坪數、景觀的價格會不同。

預售成交走勢

建案資料

內政部預售屋建案備查資訊；沒有填的項目不列。

地區
高雄市鳥松區
建商
圓禾建設股份有限公司（另有 1 個建案，見下方）
坐落
球場路與圓山路口
規模
48 戶
用途
住家用
構造
鋼筋混凝土造
使用分區
第一種住宅區
基地
林內段 17
建照
(111)高市工建築字第00947號（2022/04/18 核發）
銷售期間
代銷 1130901~完銷
備查
2024/08/30
預售成交
2025/01/22～2025/04/06，實價登錄 4 筆
資料來源
內政部預售屋建案備查資訊

鳥松區的預售屋大概多少錢

高雄市鳥松區近 24 個月有 7 個建案、47 筆預售成交。這是同區行情，不是這個建案的售價。

鳥松區預售（近 24 個月）47 筆
36.7～38.9 中位 38.1
鳥松區新成屋（屋齡 5 年內）103 筆
33.8～38.7 中位 35.7
鳥松區中古（近一年）258 筆
16.0～34.2 中位 25.1
萬/坪（不含車位）。色條是中間一半成交的範圍（第 25～75 百分位），黑線是中位數。

鳥松區預售依房型：常見坪數與總價

房型成交筆數常見坪數常見總價（萬）單價中位（萬/坪）
2 房1024.61,02436.2
3 房1734.01,47037.5
4 房以上4114.55,60049.9
根據與來源
預售
內政部實價登錄預售屋成交，高雄市鳥松區 2024/11/26～2026/08/18，47 筆、7 個建案。只算 2 樓以上的住宅用途，排除一樓店面與親友交易等特殊交易。
新成屋
實價登錄買賣成交，鳥松區屋齡 5 年內，2024/11/16～2026/08/31，103 筆（排除特殊交易與純土地）。
中古
實價登錄買賣成交，鳥松區所有屋齡，近一年 258 筆（以資料完整月為終點）。
範圍
行政區近 24 個月不到 10 筆時自動改用全縣市，再不夠用全縣市近 5 年；用了哪個範圍寫在上面。
算法
單價一律不含車位；區間是第 25～75 百分位，代表中間一半的成交；房型的坪數與總價取中位數，總價含車位。
更新
每天凌晨隨實價登錄資料更新後重算（內政部每月 1、11、21 日發布新成交）。
性質
同區成交的統計，不是這個建案的售價或估價；實際價格以建商報價與日後的實價登錄為準。

這個建案的成交統計

依實價登錄以「圓山.向晴」申報的預售成交，2025/01/22～2025/04/06。

已申報
4筆
總戶數 48 戶
單價（萬/坪）
37.5～38.0
中位 37.7・住宅 4 筆
總價（萬）
1,296～1,356
中位 1,347，含車位
車位
220 萬
分開標價的 4 筆中位

依房型

房型成交筆數常見坪數常見總價（萬）單價中位（萬/坪）
3 房329.91,35537.5
根據與來源
資料
內政部實價登錄預售屋成交，以建案名稱「圓山.向晴」在同縣市對應；臺、台視為同字。
統計範圍
單價、總價、房型、樓層只算 2 樓以上住宅用途，排除一樓店面與特殊交易；已申報與解約筆數為全部紀錄。
算法
單價不含車位；區間為第 25～75 百分位；車位價只算有分開標價的。

交屋後 圓山.向晴

近一年中古 28 筆・中位 35.7 萬/坪・近三年 35.9・一年 —
  • 2026/08/31球場路162號
    35.6萬/坪
    1,302 萬・30.4 坪・4/5F・華廈・屋齡 1 年・3房2廳2衛・一樓平面 220 萬
  • 2026/08/17球場路160號
    39.9萬/坪
    1,460 萬・30.9 坪・2/5F・華廈・屋齡 0 年・3房2廳2衛・一樓平面 230 萬含裝潢
    備註：含裝潢費
  • 2026/08/17球場路162號
    34.9萬/坪
    1,430 萬・34.6 坪・3/5F・華廈・屋齡 0 年・3房2廳2衛・一樓平面 220 萬
  • 2026/07/13球場路160號
    39.5萬/坪
    1,438 萬・30.9 坪・5/5F・華廈・屋齡 0 年・3房2廳2衛・一樓平面 220 萬
  • 2026/07/10球場路160號
    38.1萬/坪
    1,395 萬・30.9 坪・4/5F・華廈・屋齡 0 年・3房2廳2衛・一樓平面 220 萬
  • 2026/07/08球場路162號
    35.7萬/坪
    1,305 萬・30.4 坪・5/5F・華廈・屋齡 0 年・3房2廳2衛・一樓平面 220 萬
  • 2026/07/06球場路160號
    35.4萬/坪
    1,447 萬・34.6 坪・4/5F・華廈・屋齡 0 年・3房2廳2衛・一樓平面 220 萬
  • 2026/06/28球場路160號
    34.0萬/坪
    1,268 萬・30.9 坪・3/5F・華廈・屋齡 0 年・3房2廳2衛・一樓平面 220 萬
  • 2026/06/23球場路160號
    35.7萬/坪
    1,455 萬・34.6 坪・5/5F・華廈・屋齡 0 年・3房2廳2衛・一樓平面 220 萬
  • 2026/06/06球場路162號
    39.5萬/坪
    824 萬・20.9 坪・2/5F・華廈・屋齡 0 年・2房2廳1衛
  • 2026/06/04球場路162號
    35.3萬/坪
    760 萬・21.5 坪・2/5F・華廈・屋齡 0 年・2房2廳1衛
  • 2026/06/01球場路162號
    35.7萬/坪
    768 萬・21.5 坪・5/5F・華廈・屋齡 0 年・2房2廳1衛
  • 2026/05/24球場路162號
    35.5萬/坪
    765 萬・21.5 坪・3/5F・華廈・屋齡 0 年・2房2廳1衛
  • 2026/05/13球場路162號
    38.1萬/坪
    1,171 萬・25.0 坪・4/5F・華廈・屋齡 0 年・2房2廳2衛・一樓平面 220 萬
  • 2026/05/08球場路162號
    37.3萬/坪
    1,340 萬・30.0 坪・2/5F・華廈・屋齡 0 年・2房2廳2衛・一樓平面 220 萬含裝潢
    備註：含裝潢費
  • 2026/05/06球場路162號
    38.7萬/坪
    1,186 萬・25.0 坪・5/5F・華廈・屋齡 0 年・2房2廳2衛・一樓平面 220 萬
  • 2026/05/05球場路160號
    35.9萬/坪
    1,432 萬・33.8 坪・5/5F・華廈・屋齡 0 年・3房2廳2衛・一樓平面 220 萬
  • 2026/05/05球場路160號
    35.7萬/坪
    1,428 萬・33.8 坪・3/5F・華廈・屋齡 0 年・3房2廳2衛・一樓平面 220 萬
  • 2026/05/03球場路160號
    35.5萬/坪
    1,449 萬・34.6 坪・3/5F・華廈・屋齡 0 年・3房2廳2衛・一樓平面 220 萬
  • 2026/05/02球場路162號
    39.7萬/坪
    1,413 萬・30.0 坪・5/5F・華廈・屋齡 0 年・2房2廳2衛・一樓平面 220 萬含裝潢
    備註：含裝潢費
  • 2026/04/25球場路162號
    38.8萬/坪
    809 萬・20.9 坪・3/5F・華廈・屋齡 0 年・2房2廳1衛
  • 2026/04/25球場路162號
    34.1萬/坪
    1,245 萬・30.0 坪・3/5F・華廈・屋齡 0 年・2房2廳2衛・一樓平面 220 萬
  • 2026/04/23球場路162號
    35.7萬/坪
    745 萬・20.9 坪・5/5F・華廈・屋齡 0 年・2房2廳1衛
  • 2026/04/20球場路162號
    34.3萬/坪
    1,260 萬・30.0 坪・4/5F・華廈・屋齡 0 年・2房2廳2衛・一樓平面 230 萬
  • 2026/04/15球場路162號
    36.4萬/坪
    759 萬・20.9 坪・4/5F・華廈・屋齡 0 年・2房2廳1衛
  • 2026/04/01球場路162號
    39.9萬/坪
    995 萬・25.0 坪・2/5F・華廈・屋齡 0 年・2房2廳2衛
  • 2026/03/30球場路162號
    42.4萬/坪
    1,057 萬・25.0 坪・3/5F・華廈・屋齡 0 年・2房2廳2衛含裝潢
    備註：含裝潢費
  • 2026/03/26球場路162號
    35.3萬/坪
    1,281 萬・30.1 坪・2/5F・華廈・屋齡 0 年・3房2廳2衛・一樓平面 220 萬
  • 2025/04/06球場路162號
    37.4萬/坪
    1,338 萬・29.9 坪・3/5F・華廈・3房2廳2衛・一樓平面 220 萬預售分件
  • 2025/01/26球場路162號
    37.5萬/坪
    1,358 萬・30.1 坪・4/5F・華廈・3房2廳2衛・一樓平面 230 萬預售分件

預售成交 最近 100 筆

  • 2025/04/06球場路與圓山路口
    37.4萬/坪
    1,338 萬・29.9 坪・3/5F・華廈・3房2廳2衛・坡道平面 220 萬
  • 2025/01/26球場路與圓山路口
    37.5萬/坪
    1,358 萬・30.1 坪・4/5F・華廈・3房2廳2衛・坡道平面 230 萬
  • 2025/01/25球場路與圓山路口
    38.1萬/坪
    1,171 萬・25.0 坪・4/5F・華廈・2房2廳2衛・坡道平面 220 萬
  • 2025/01/22球場路與圓山路口
    38.0萬/坪
    1,355 萬・29.9 坪・5/5F・華廈・3房2廳2衛・坡道平面 220 萬

基地地號

地號坪公告現值 萬/坪最新土地成交 萬/坪
林內段 17——28

附近 1.5 公里的建案

建案距離預售 萬/坪筆數
寶象住圓山187 m39.244
圓山陽明692 m21.418
圓山君玥835 m—0
寶象藏三豐1097 m39.739
無雙1109 m37.97
艾美首賦1364 m42.679
陽明第一廳1413 m40.8207
明裎禾雅1413 m19.947
弘潤慕1489 m—0

鳥松區其他建案

同一行政區最近有成交或備查的建案，依最近成交排序。

建案戶數預售 萬/坪筆數
文華筑安4835.28
圓山匯星15638.046
同禾工業城一期
2026/02 備查・尚無成交
11——
郡天鑽No.22
2025/12 備查・尚無成交
8——
喬森和澄3032.61
裎湖御璽2042.23
百立新仁美
2025/03 備查・尚無成交
17——
優秀賞56期—49.915
寶象住圓山10839.244
澄淞5233.726
圓山君玥
2024/05 備查・尚無成交
17——
忠誠馥1026.75

圓禾建設股份有限公司的其他建案

同一建商在預售屋備查資料裡的其他建案（約 2021 年起申報的）；交屋後欄位是交屋後的中古成交相對預售價。

建案戶數預售 萬/坪筆數
圓禾.向耘
2022/06 備查・尚無成交
40——

買預售屋前可以先看

資料來源：內政部預售屋建案備查資訊、實價登錄預售屋與買賣成交。各區塊的期間、筆數與算法列在該區塊的「根據與來源」；全部為統計參考，不是建案售價或估價。