台北市士林區房價分析：近一年 69.6 萬/坪，捷運站 600 公尺內貴 7%

台北市士林區近一年住宅成交 753 筆，中位單價 69.6 萬/坪，比前一年高 0.9%； 中位總價 2,350 萬。在台北市 12 個行政區裡，單價排第 9。以下每個數字都只用台北市士林區自己的成交計算。

台北市士林區房價走勢

住宅大樓、華廈、公寓（不含一樓）每年的成交中位單價：

從 2019 年的 50.6 萬到 2025 年的 67.9 萬，漲了 34%。這是所有成交的中位數，會受當年賣出的物件組成影響（新案交屋多的年份會偏高）。

新屋和老屋差多少

屋齡 5 年內的成交是 30 年以上老屋的 1.67 倍。 新屋的公設比通常較高（這區 2015 年後完工的住宅大樓，公設比中位數 34.3%，全國 33.2%），換算成室內坪數，新舊價差會更大，算法見公設比多少合理。

各型態的單價

近兩年台北市士林區成交最多的是公寓（498 筆）。型態之間的單價差距同時包含屋齡差異，要比同屋齡的華廈和大樓，可以看華廈、大樓、公寓的差別。

樓層價差

台北市士林區 18 棟 12 層以上的大樓裡，高樓層（上 1/4）的成交比同棟中位數 +1.0%，低樓層（下 1/4）-3.9%， 高低相差約 5%；全國的同一項比較約差 5%。方法見樓層價差。

捷運

同一區、同一完工年代的大樓與華廈社區，離捷運站 600 公尺內的單價中位數是 1 公里以外的 1.07 倍（5 組比較、51 個社區，樣本不多，參考就好）。全區 83 個有成交的大樓華廈社區中，26 個在捷運站 600 公尺內。 各城市的捷運溢價比較見捷運宅貴多少。

租金報酬率

近一年 1,425 筆住宅租約的每坪月租中位數 1,246 元，對照買賣中位單價 68.4 萬，毛租金報酬率 2.19%，台北市各區的中位數是 2.26%。這是未扣費用與稅的毛報酬率，算法見投報率多少算好。

台北市士林區的社區

近三年成交最多的社區：

• 萬象之都：108.9 萬/坪・2008 年完工・近三年 39 筆
• 聯上天母：110.6 萬/坪・2020 年完工・近三年 28 筆
• 寶殿大廈住戶：67.5 萬/坪・1981 年完工・近三年 28 筆
• 士林新天地：70.5 萬/坪・2007 年完工・近三年 19 筆
• 築觀：90.1 萬/坪・2024 年完工・近三年 18 筆

近三年至少 10 筆成交的大樓、華廈、公寓社區中，單價最低與最高的：

完整的社區排行（可依漲幅、租金報酬率排序）在台北市士林區行政區行情。

預售建案

近兩年有 5 筆以上預售成交的建案共 17 個，預售代表單價的中位數 119.0 萬/坪 。預售成交最多的建案：漢皇韶光（84.5 萬）、豐萃（105.7 萬）、昇陽醴居（130.6 萬）。

法拍

目前台北市士林區有 13 件含房屋的法拍物件待拍（同一件只算最新一拍）。 每件的底價、點交與附近成交比較在台北市法拍屋，讀公告的方法見法拍屋風險與點交。

資料與方法

• 來源：內政部實價登錄。買賣、非特殊交易、單一建物、非持分，單價扣車位；「住宅」不含一樓。快照 2026-10-02，申報約晚 1～3 個月。
• 屋齡、型態為近兩年；樓層與社區為近三年；租金報酬率為近一年；預售為近兩年有 5 筆以上預售成交的建案。
• 分析程式：scripts/content/district_reports.py。各項算法與全國比較見各篇教學文章。