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台北市預售屋 › 士林區

漢皇韶光

台北市士林區延平北路5段257巷12號・建商 台北市政府・162・第三種住宅區・鋼筋混凝土造・備查 2025/10/16・建照 0049
預售中位單價
84.5萬/坪
近 24 個月住宅・139 筆・近 6 個月 88.5・全期 84.5（139 筆，含店面）
溢價 vs 同區中古
+21.3%
士林區 近一年中古中位 69.7（所有屋齡）
交屋後中古 vs 預售
—
尚無交屋後成交
戶數 / 棟數
162 戶
一眼看懂

漢皇韶光已有 139 筆預售成交申報，每坪中位 84.5 萬（近 24 個月住宅 139 筆），總價多在 1,889～2,622 萬（含車位）。最近一筆 2026/05/31，15/15F、16.2 坪、1,434 萬。

最近預售成交看逐筆預售成交 →
  • 2026/05/311,434萬15/15F・16.2 坪・2 房88.5 萬/坪
  • 2026/04/182,462萬14/15F・23.8 坪・2 房・含車位91.4 萬/坪
  • 2026/04/102,525萬14/15F・24.6 坪・2 房・含車位91.0 萬/坪
  • 2026/04/022,462萬15/15F・23.8 坪・2 房・含車位91.4 萬/坪
  • 2026/03/312,678萬4/15F・29.2 坪・3 房・含車位81.2 萬/坪
本案各房型：一戶多少錢（預售成交中位，總價含車位）
  • 2 房最常見
    2,154萬
    約 24 坪・每坪 84.6 萬
    102 筆・約一半含車位
  • 3 房
    2,821萬
    約 30 坪・每坪 84.2 萬
    36 筆・多半含車位

算一戶多少錢

自動估價・不用送出

填樓層、坪數，用這個建案的預售成交換算總價。

參考總價（含車位）
2,350～2,560萬
每坪約 86.2 萬 × 25 坪 ＋ 車位 288 萬
81.2每坪單價（萬）・每一點是一筆成交91.4

依這個建案 10 筆坪數相差 3 成內的預售成交（2026 年）。

用了哪 10 筆
  • 2026/04・14 樓・23.77 坪・每坪 91.4 萬
  • 2026/04・14 樓・24.57 坪・每坪 91.0 萬
  • 2026/04・15 樓・23.77 坪・每坪 91.4 萬
  • 2026/03・4 樓・29.17 坪・每坪 81.2 萬
  • 2026/03・6 樓・24.57 坪・每坪 87.0 萬
  • 2026/03・4 樓・24.57 坪・每坪 85.4 萬
  • 2026/03・13 樓・23.77 坪・每坪 91.0 萬
  • 2026/03・3 樓・29.17 坪・每坪 81.2 萬
  • 2026/03・3 樓・31.91 坪・每坪 83.4 萬
  • 2026/03・5 樓・29.17 坪・每坪 82.0 萬

自動估價：沒有現勘，不具不動產估價師法規定的估價效力。這是參考區間，不是建議價。

每坪單價（不含車位）：本案和附近新建案、同區比
  • 本案84.5萬/坪近 24 個月住宅 139 筆
  • 附近新建案84.5萬/坪參考單價，157 個近兩年有成交的建案加權
  • 士林區預售112.3萬/坪近 24 個月 573 筆、33 個建案
  • 士林區新成屋105.3萬/坪屋齡 5 年內的買賣
  • 士林區中古69.7萬/坪近一年、所有屋齡

附近在賣的新建案：星河帝寶 84.3 萬・1.1 km、宏道巴黎花都 81.2 萬・1.1 km、凱越豐汎 84.5 萬・1.3 km、宏道仁□ 78.6 萬・1.3 km、晴空大地 75.6 萬・1.4 km

根據與來源
資料
內政部實價登錄預售屋成交，以建案名稱「漢皇韶光」對應；不列一樓店面（5 層以上的大樓）、解約與特殊交易。單價不含車位，總價含車位。
比較
附近新建案：5 公里內近兩年有成交的建案，越近、越新權重越高（下方「附近新建案的參考單價」）；同區預售、新成屋、中古：見下方「預售屋大概多少錢」的範圍與期間。
算一戶
挑樓層相差 3 層、坪數相差 3 成內的本案預售成交（不夠再放寬），近 24 個月有 5 筆以上就只用近 24 個月，最多 10 筆，單價中位 × 坪數；區間是中間一半（筆數少時用最低～最高）。預售價由建商訂，不依房價走勢換算。
注意
同一建案不同棟、座向、景觀、樓層價差可能很大；這是成交統計，不是建商售價。新建案比中古貴是常態，差距不代表貴或便宜。自動估價：沒有現勘，不具不動產估價師法規定的估價效力。

附近新建案的參考單價

依 5 公里內 157 個近兩年有成交的新建案，越近、越新的權重越高。

附近新建案參考單價（不含車位）
84.5萬/坪
附近新案中間一半：81.2～118.7 萬/坪
信心
中
同等級的過去建案，誤差中位 10.6%
這個建案自己的成交中位
84.5 萬/坪
與附近新案相差 +0%（近 24 個月住宅 139 筆）

比較的新建案（權重最高的 8 個）

建案距離調整後 萬/坪筆數權重
星河帝寶1.1 km84.36110%
宏道巴黎花都1.1 km81.22610%
凱越豐汎1.3 km84.51628%
宏道仁□1.3 km78.6145%
晴空大地1.4 km75.6185%
達麗河□1.8 km111.2514%
遠雄明玥1.8 km118.7894%
士科大院.1.8 km109.6774%
根據與來源
比較對象
5 公里內、近 24 個月有 3 筆以上 2 樓以上住宅預售成交的其他建案。
每案價格
近 12 個月成交單價中位（不足 3 筆用 24 個月），再用縣市預售單價的月中位走勢調整到現在。
權重
距離每多 0.7 公里、最後成交每早 6 個月，權重各降為約 37%；成交筆數越多權重越高（以 30 筆為上限開根號）。參考單價是加權中位數。
回測
站在每個建案開賣那天、只用當時已公開的成交預測它第一年的成交單價：5,963 個建案，誤差中位 9.5%，52.4% 在 ±10% 內、81.9% 在 ±20% 內。信心「高」（1 公里內有 3 個以上比較案）誤差中位 8.5%，「中」10.6%，「低」12.3%。只用同區預售中位的話誤差中位是 13.7%。
資料
內政部實價登錄預售屋成交，排除一樓店面、特殊交易與解約紀錄。
更新
每天凌晨重算（這次 2026/11/16）；回測每週重跑。
性質
依成交資料自動估算的統計參考，不是建商售價，也不具不動產估價師法規定的估價效力；同一建案不同樓層、坪數、景觀的價格會不同。

預售成交走勢

建案資料

內政部預售屋建案備查資訊；沒有填的項目不列。

地區
台北市士林區
建商
台北市政府
坐落
台北市士林區延平北路5段257巷12號
規模
162 戶
用途
住家用
構造
鋼筋混凝土造
使用分區
第三種住宅區
基地
海光段一小段 253、海光段一小段 256、海光段一小段 257 等 19 筆
建照
0049（2020/02/25 核發）
銷售期間
代銷 2025/02/04～2026/07/31
備查
2025/10/16
預售成交
2025/12/04～2026/05/31，實價登錄 139 筆
資料來源
內政部預售屋建案備查資訊

士林區的預售屋大概多少錢

台北市士林區近 24 個月有 33 個建案、573 筆預售成交，近 6 個月中位 128.5 萬/坪（120 筆）。這是同區行情，不是這個建案的售價。

漢皇韶光139 筆
82.0～86.9 中位 84.5
士林區預售（近 24 個月）573 筆
87.7～126.5 中位 112.3
士林區新成屋（屋齡 5 年內）132 筆
93.7～117.2 中位 105.3
士林區中古（近一年）802 筆
57.5～90.2 中位 69.7
萬/坪（不含車位）。色條是中間一半成交的範圍（第 25～75 百分位），黑線是中位數。

士林區預售依房型：常見坪數與總價

房型成交筆數常見坪數常見總價（萬）單價中位（萬/坪）
1 房2915.41,878124.8
2 房22824.72,53392.7
3 房25434.84,526117.5
4 房以上1451.56,870128.5
根據與來源
預售
內政部實價登錄預售屋成交，台北市士林區 2024/11/17～2026/09/30，573 筆、33 個建案。只算 2 樓以上的住宅用途，排除一樓店面與親友交易等特殊交易。
新成屋
實價登錄買賣成交，士林區屋齡 5 年內，2024/11/20～2026/10/03，132 筆（排除特殊交易與純土地）。
中古
實價登錄買賣成交，士林區所有屋齡，近一年 802 筆（以資料完整月為終點）。
範圍
行政區近 24 個月不到 10 筆時自動改用全縣市，再不夠用全縣市近 5 年；用了哪個範圍寫在上面。
算法
單價一律不含車位；區間是第 25～75 百分位，代表中間一半的成交；房型的坪數與總價取中位數，總價含車位。
更新
每天凌晨隨實價登錄資料更新後重算（內政部每月 1、11、21 日發布新成交）。
性質
同區成交的統計，不是這個建案的售價或估價；實際價格以建商報價與日後的實價登錄為準。

這個建案的成交統計

依實價登錄以「漢皇韶光」申報的預售成交，2025/12/04～2026/05/31。

已申報
139筆
總戶數 162 戶
單價（萬/坪）
82.0～86.9
中位 84.5・住宅 139 筆
總價（萬）
1,889～2,622
中位 2,436，含車位
車位
288 萬
分開標價的 80 筆中位

依房型

房型成交筆數常見坪數常見總價（萬）單價中位（萬/坪）
2 房10223.82,15484.6
3 房3629.62,82184.2

依樓層：單價中位

樓層筆數萬/坪比最低樓層
2～5 樓3882.0—
6～10 樓4983.6+2%
11～15 樓5286.9+6%

只列 3 筆以上的樓層區段；同一建案不同棟、坪數組成不同也會影響單價，見樓層價差有多少。

根據與來源
資料
內政部實價登錄預售屋成交，以建案名稱「漢皇韶光」在同縣市對應；臺、台視為同字。
統計範圍
單價、總價、房型、樓層只算 2 樓以上住宅用途，排除一樓店面與特殊交易；已申報與解約筆數為全部紀錄。
算法
單價不含車位；區間為第 25～75 百分位；車位價只算有分開標價的。

預售成交 最近 100 筆

基地地號

地號坪公告現值 萬/坪最新土地成交 萬/坪
海光段一小段 253—78（115）—
海光段一小段 256—78（115）—
海光段一小段 257—78（115）—
海光段一小段 258—78（115）—
海光段一小段 259—78（115）—
海光段一小段 259-1—78（115）—
海光段一小段 260-1—78（115）—
海光段一小段 261—78（115）—
海光段一小段 262—78（115）—
海光段一小段 263—78（115）—
海光段一小段 264—78（115）—
海光段一小段 265—78（115）—
海光段一小段 266—78（115）—
海光段一小段 267—78（115）—
海光段一小段 268—78（115）52
海光段一小段 269—78（115）52
海光段一小段 271—78（115）—
海光段一小段 272—78（115）—
海光段一小段 274—78（115）—

附近 1.5 公里的建案

建案距離預售 萬/坪筆數
合矩青澄367 m71.846
澐品415 m49.235
德林哲里799 m65.761
樂行館868 m53.070
圓山富璟927 m104.645
藏樂935 m76.519
大河商爵936 m68.324
聯上琚川988 m74.355
漾時光1025 m47.768
陸江澐莊1031 m73.065

士林區其他建案

同一行政區最近有成交或備查的建案，依最近成交排序。

建案戶數預售 萬/坪筆數
昇陽醴居246130.668
仰德至善-B32115.619
天母品川B棟18124.07
文心天母93146.234
慕溪25109.18
耕心冉冉24115.616
廣宇大涵65128.915
仰德至善-A23118.811
昇陽芙林148121.039
義華N°1
2026/07 備查・尚無成交
43——
大河商爵8068.324
溪泊林71119.827

台北市政府的其他建案

台北市政府在預售屋備查資料（約 2021 年起）裡只有這個建案。

買預售屋前可以先看

資料來源：內政部預售屋建案備查資訊、實價登錄預售屋與買賣成交。各區塊的期間、筆數與算法列在該區塊的「根據與來源」；全部為統計參考，不是建案售價或估價。