高雄市鼓山區房價分析：近一年 33.8 萬/坪，新屋是 30 年老屋的 2.4 倍

高雄市鼓山區近一年住宅成交 864 筆，中位單價 33.8 萬/坪，比前一年低 1.6%； 中位總價 1,300 萬。在高雄市 36 個行政區裡，單價排第 1。以下每個數字都只用高雄市鼓山區自己的成交計算。

高雄市鼓山區房價走勢

住宅大樓、華廈、公寓（不含一樓）每年的成交中位單價：

從 2019 年的 20.8 萬到 2025 年的 33.1 萬，漲了 59%。這是所有成交的中位數，會受當年賣出的物件組成影響（新案交屋多的年份會偏高）。

新屋和老屋差多少

屋齡 5 年內的成交是 30 年以上老屋的 2.41 倍。 新屋的公設比通常較高（這區 2015 年後完工的住宅大樓，公設比中位數 34.9%，全國 33.2%），換算成室內坪數，新舊價差會更大，算法見公設比多少合理。

各型態的單價

近兩年高雄市鼓山區成交最多的是住宅大樓（1,192 筆）。型態之間的單價差距同時包含屋齡差異，要比同屋齡的華廈和大樓，可以看華廈、大樓、公寓的差別。

樓層價差

高雄市鼓山區 88 棟 12 層以上的大樓裡，高樓層（上 1/4）的成交比同棟中位數 +4.7%，低樓層（下 1/4）-3.2%， 高低相差約 8%；全國的同一項比較約差 5%。方法見樓層價差。

捷運

同一區、同一完工年代的大樓與華廈社區，離捷運站 600 公尺內的單價中位數是 1 公里以外的 1.00 倍（2 組比較、104 個社區，樣本不多，參考就好）。全區 191 個有成交的大樓華廈社區中，52 個在捷運站 600 公尺內。 各城市的捷運溢價比較見捷運宅貴多少。

租金報酬率

近一年 1,018 筆住宅租約的每坪月租中位數 656 元，對照買賣中位單價 33.6 萬，毛租金報酬率 2.34%，高雄市各區的中位數是 2.94%。這是未扣費用與稅的毛報酬率，算法見投報率多少算好。

高雄市鼓山區的社區

近三年成交最多的社區：

• 惟美術：51.0 萬/坪・2024 年完工・近三年 245 筆
• 高雄市鼓山區美術東六街161號：49.1 萬/坪・2023 年完工・近三年 179 筆
• 美術白天鵝：40.7 萬/坪・2023 年完工・近三年 104 筆
• 仰德美術館：52.7 萬/坪・2025 年完工・近三年 92 筆
• 高雄市鼓山區美術北五街72號：34.0 萬/坪・2018 年完工・近三年 82 筆

近三年至少 10 筆成交的大樓、華廈、公寓社區中，單價最低與最高的：

完整的社區排行（可依漲幅、租金報酬率排序）在高雄市鼓山區行政區行情。

預售建案

近兩年有 5 筆以上預售成交的建案共 8 個，預售代表單價的中位數 54.3 萬/坪 。預售成交最多的建案：郡都巨蛋（65.4 萬）、美術1808（53.5 萬）、?埕（40.6 萬）。

法拍

目前高雄市鼓山區有 3 件含房屋的法拍物件待拍（同一件只算最新一拍）。 每件的底價、點交與附近成交比較在高雄市法拍屋，讀公告的方法見法拍屋風險與點交。

高雄市鼓山區範圍內的生活圈：美術館特區。

資料與方法

• 來源：內政部實價登錄。買賣、非特殊交易、單一建物、非持分，單價扣車位；「住宅」不含一樓。快照 2026-10-02，申報約晚 1～3 個月。
• 屋齡、型態為近兩年；樓層與社區為近三年；租金報酬率為近一年；預售為近兩年有 5 筆以上預售成交的建案。
• 分析程式：scripts/content/district_reports.py。各項算法與全國比較見各篇教學文章。