高雄市三民區房價分析：近一年 28.6 萬/坪，新屋是 30 年老屋的 2.1 倍

高雄市三民區近一年住宅成交 2,219 筆，中位單價 28.6 萬/坪，比前一年低 0.3%； 中位總價 1,042 萬。在高雄市 36 個行政區裡，單價排第 6。以下每個數字都只用高雄市三民區自己的成交計算。

高雄市三民區房價走勢

住宅大樓、華廈、公寓（不含一樓）每年的成交中位單價：

從 2019 年的 17.6 萬到 2025 年的 26.9 萬，漲了 52%。這是所有成交的中位數，會受當年賣出的物件組成影響（新案交屋多的年份會偏高）。

新屋和老屋差多少

屋齡 5 年內的成交是 30 年以上老屋的 2.11 倍。 新屋的公設比通常較高（這區 2015 年後完工的住宅大樓，公設比中位數 35.4%，全國 33.2%），換算成室內坪數，新舊價差會更大，算法見公設比多少合理。

各型態的單價

近兩年高雄市三民區成交最多的是住宅大樓（2,587 筆）。型態之間的單價差距同時包含屋齡差異，要比同屋齡的華廈和大樓，可以看華廈、大樓、公寓的差別。

樓層價差

高雄市三民區 226 棟 12 層以上的大樓裡，高樓層（上 1/4）的成交比同棟中位數 +3.2%，低樓層（下 1/4）-3.2%， 高低相差約 7%；全國的同一項比較約差 5%。方法見樓層價差。

捷運

同一區、同一完工年代的大樓與華廈社區，離捷運站 600 公尺內的單價中位數是 1 公里以外的 0.99 倍（也就是離站近的反而比較便宜）（3 組比較、155 個社區，樣本不多，參考就好）。全區 316 個有成交的大樓華廈社區中，25 個在捷運站 600 公尺內。 各城市的捷運溢價比較見捷運宅貴多少。

租金報酬率

近一年 2,792 筆住宅租約的每坪月租中位數 676 元，對照買賣中位單價 27.6 萬，毛租金報酬率 2.94%，高雄市各區的中位數是 2.94%。這是未扣費用與稅的毛報酬率，算法見投報率多少算好。

高雄市三民區的社區

近三年成交最多的社區：

• 綠廳院：44.3 萬/坪・2025 年完工・近三年 384 筆
• 登豐29：37.5 萬/坪・2025 年完工・近三年 263 筆
• 陽明第一廳：40.9 萬/坪・2024 年完工・近三年 227 筆
• 高雄市三民區覺民路361-3號：26.5 萬/坪・2026 年完工・近三年 202 筆
• 福懋美森園：41.7 萬/坪・2025 年完工・近三年 160 筆

近三年至少 10 筆成交的大樓、華廈、公寓社區中，單價最低與最高的：

完整的社區排行（可依漲幅、租金報酬率排序）在高雄市三民區行政區行情。

預售建案

近兩年有 5 筆以上預售成交的建案共 21 個，預售代表單價的中位數 43.6 萬/坪 。預售成交最多的建案：遠雄沐蘊（53.5 萬）、國泰明誠（51.5 萬）、和築豐彩（37.8 萬）。

法拍

目前高雄市三民區有 11 件含房屋的法拍物件待拍（同一件只算最新一拍）。 每件的底價、點交與附近成交比較在高雄市法拍屋，讀公告的方法見法拍屋風險與點交。

資料與方法

• 來源：內政部實價登錄。買賣、非特殊交易、單一建物、非持分，單價扣車位；「住宅」不含一樓。快照 2026-10-02，申報約晚 1～3 個月。
• 屋齡、型態為近兩年；樓層與社區為近三年；租金報酬率為近一年；預售為近兩年有 5 筆以上預售成交的建案。
• 分析程式：scripts/content/district_reports.py。各項算法與全國比較見各篇教學文章。