新北市淡水區房價分析：近一年 33.0 萬/坪，捷運站 600 公尺內貴 35%

新北市淡水區近一年住宅成交 2,338 筆，中位單價 33.0 萬/坪，比前一年高 1.6%； 中位總價 1,100 萬。在新北市 28 個行政區裡，單價排第 16。以下每個數字都只用新北市淡水區自己的成交計算。

新北市淡水區房價走勢

住宅大樓、華廈、公寓（不含一樓）每年的成交中位單價：

從 2019 年的 21.8 萬到 2025 年的 32.9 萬，漲了 51%。這是所有成交的中位數，會受當年賣出的物件組成影響（新案交屋多的年份會偏高）。

新屋和老屋差多少

屋齡 5 年內的成交是 30 年以上老屋的 1.41 倍。 新屋的公設比通常較高（這區 2015 年後完工的住宅大樓，公設比中位數 32.2%，全國 33.2%），換算成室內坪數，新舊價差會更大，算法見公設比多少合理。

各型態的單價

近兩年新北市淡水區成交最多的是住宅大樓（3,596 筆）。型態之間的單價差距同時包含屋齡差異，要比同屋齡的華廈和大樓，可以看華廈、大樓、公寓的差別。

樓層價差

新北市淡水區 364 棟 12 層以上的大樓裡，高樓層（上 1/4）的成交比同棟中位數 +1.2%，低樓層（下 1/4）-1.9%， 高低相差約 3%；全國的同一項比較約差 5%。方法見樓層價差。

捷運

同一區、同一完工年代的大樓與華廈社區，離捷運站 600 公尺內的單價中位數是 1 公里以外的 1.35 倍（3 組比較、129 個社區，樣本不多，參考就好）。全區 308 個有成交的大樓華廈社區中，50 個在捷運站 600 公尺內。 各城市的捷運溢價比較見捷運宅貴多少。

租金報酬率

近一年 3,708 筆住宅租約的每坪月租中位數 693 元，對照買賣中位單價 33.0 萬，毛租金報酬率 2.52%，新北市各區的中位數是 2.06%。這是未扣費用與稅的毛報酬率，算法見投報率多少算好。

新北市淡水區的社區

近三年成交最多的社區：

• 名軒海樂地（2023 完工）：31.9 萬/坪・2023 年完工・近三年 995 筆
• 台北灣銀河：35.3 萬/坪・2025 年完工・近三年 527 筆
• 海洋都心2（2018 完工）：26.7 萬/坪・2018 年完工・近三年 506 筆
• 宏盛水悅（2019 完工）：29.0 萬/坪・2019 年完工・近三年 203 筆
• 江南大宅：31.2 萬/坪・2019 年完工・近三年 202 筆

近三年至少 10 筆成交的大樓、華廈、公寓社區中，單價最低與最高的：

完整的社區排行（可依漲幅、租金報酬率排序）在新北市淡水區行政區行情。

預售建案

近兩年有 5 筆以上預售成交的建案共 23 個，預售代表單價的中位數 38.8 萬/坪 。預售成交最多的建案：新海城（38.7 萬）、富麗ONE（35.7 萬）、村泉蒔美（51.4 萬）。

法拍

目前新北市淡水區有 25 件含房屋的法拍物件待拍（同一件只算最新一拍）。 每件的底價、點交與附近成交比較在新北市法拍屋，讀公告的方法見法拍屋風險與點交。

新北市淡水區範圍內的生活圈：淡海新市鎮。

資料與方法

• 來源：內政部實價登錄。買賣、非特殊交易、單一建物、非持分，單價扣車位；「住宅」不含一樓。快照 2026-10-02，申報約晚 1～3 個月。
• 屋齡、型態為近兩年；樓層與社區為近三年；租金報酬率為近一年；預售為近兩年有 5 筆以上預售成交的建案。
• 分析程式：scripts/content/district_reports.py。各項算法與全國比較見各篇教學文章。