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台南市預售屋 › 新營區

林森薈3

周武街・建商 錦德開發股份有限公司・3・住宅區・鋼筋混凝土造・備查 2024/07/17・建照 (113)南工造字第01778號、(113)南工造字第01779號
預售中位單價
29.0萬/坪
近 24 個月住宅・18 筆・全期 28.8（27 筆，含店面）
溢價 vs 同區中古
+47.1%
新營區 近一年中古中位 19.7（所有屋齡）
交屋後中古 vs 預售
—
尚無交屋後成交
戶數 / 棟數
3 戶
一眼看懂

林森薈3已有 30 筆預售成交申報，每坪中位 29.0 萬（近 24 個月住宅 18 筆），總價多在 649～1,625 萬（含車位）。最近一筆 2025/12/25，5/5F、22.0 坪、658 萬。

最近預售成交看逐筆預售成交 →
  • 2025/12/25658萬5/5F・22.0 坪・2 房30.0 萬/坪
  • 2025/10/251,688萬53.6 坪・4 房31.5 萬/坪
  • 2025/09/12640萬5/5F・22.0 坪・2 房29.1 萬/坪
  • 2025/05/251,630萬55.1 坪・4 房29.6 萬/坪
  • 2025/05/231,810萬55.0 坪・4 房32.9 萬/坪
本案各房型：一戶多少錢（預售成交中位，總價含車位）
  • 2 房
    640萬
    約 22 坪・每坪 26.6 萬
    13 筆・多半沒車位
  • 4 房以上最常見
    1,625萬
    約 56 坪・每坪 29.3 萬
    14 筆・多半沒車位

算一戶多少錢

自動估價・不用送出

填坪數，用這個建案的預售成交換算總價。

參考總價（不含車位）
690～700萬
每坪約 26.6 萬 × 26 坪
23.9每坪單價（萬）・每一點是一筆成交30.0

依這個建案 9 筆坪數相差 3 成內的預售成交（2024～2025 年）。

用了哪 9 筆
  • 2025/12・5 樓・21.97 坪・每坪 30.0 萬
  • 2025/09・5 樓・21.97 坪・每坪 29.1 萬
  • 2025/01・4 樓・21.96 坪・每坪 26.6 萬
  • 2024/12・3 樓・21.97 坪・每坪 26.4 萬
  • 2024/12・3 樓・21.97 坪・每坪 26.4 萬
  • 2024/11・4 樓・25.89 坪・每坪 24.2 萬
  • 2024/11・4 樓・21.97 坪・每坪 26.6 萬
  • 2024/11・3 樓・25.89 坪・每坪 23.9 萬
  • 2024/11・2 樓・21.97 坪・每坪 26.8 萬

自動估價：沒有現勘，不具不動產估價師法規定的估價效力。這是參考區間，不是建議價。

每坪單價（不含車位）：本案和附近新建案、同區比
  • 本案29.0萬/坪近 24 個月住宅 18 筆
  • 附近新建案28.8萬/坪參考單價，6 個近兩年有成交的建案加權
  • 新營區預售28.8萬/坪近 24 個月 382 筆、13 個建案
  • 新營區新成屋27.4萬/坪屋齡 5 年內的買賣
  • 新營區中古19.7萬/坪近一年、所有屋齡

附近在賣的新建案：賀守宅No.7 28.8 萬・1.3 km、新東皇邸26期 32.4 萬・1.6 km、雙禧園第26期A區 40.4 萬・1.6 km、站前創世紀 34.4 萬・1.7 km、麗晶PARK 25.6 萬・1.6 km

根據與來源
資料
內政部實價登錄預售屋成交，以建案名稱「林森薈3」對應；不列一樓店面（5 層以上的大樓）、解約與特殊交易。單價不含車位，總價含車位。
比較
附近新建案：5 公里內近兩年有成交的建案，越近、越新權重越高（下方「附近新建案的參考單價」）；同區預售、新成屋、中古：見下方「預售屋大概多少錢」的範圍與期間。
算一戶
挑樓層相差 3 層、坪數相差 3 成內的本案預售成交（不夠再放寬），近 24 個月有 5 筆以上就只用近 24 個月，最多 10 筆，單價中位 × 坪數；區間是中間一半（筆數少時用最低～最高）。預售價由建商訂，不依房價走勢換算。
注意
同一建案不同棟、座向、景觀、樓層價差可能很大；這是成交統計，不是建商售價。新建案比中古貴是常態，差距不代表貴或便宜。自動估價：沒有現勘，不具不動產估價師法規定的估價效力。

附近新建案的參考單價

依 5 公里內 6 個近兩年有成交的新建案，越近、越新的權重越高。

附近新建案參考單價（不含車位）
28.8萬/坪
附近新案中間一半：28.8～32.4 萬/坪
信心
中
同等級的過去建案，誤差中位 10.6%
這個建案自己的成交中位
29.0 萬/坪
與附近新案相差 +1%（近 24 個月住宅 18 筆）

比較的新建案（權重最高的 6 個）

建案距離調整後 萬/坪筆數權重
賀守宅No.71.3 km28.8451%
新東皇邸26期1.6 km32.4938%
雙禧園第26期A區1.6 km40.434%
站前創世紀1.7 km34.4134%
麗晶PARK1.6 km25.642%
水月里仁第二期3.8 km32.841%
根據與來源
比較對象
5 公里內、近 24 個月有 3 筆以上 2 樓以上住宅預售成交的其他建案。
每案價格
近 12 個月成交單價中位（不足 3 筆用 24 個月），再用縣市預售單價的月中位走勢調整到現在。
權重
距離每多 0.7 公里、最後成交每早 6 個月，權重各降為約 37%；成交筆數越多權重越高（以 30 筆為上限開根號）。參考單價是加權中位數。
回測
站在每個建案開賣那天、只用當時已公開的成交預測它第一年的成交單價：5,963 個建案，誤差中位 9.5%，52.4% 在 ±10% 內、81.9% 在 ±20% 內。信心「高」（1 公里內有 3 個以上比較案）誤差中位 8.5%，「中」10.6%，「低」12.3%。只用同區預售中位的話誤差中位是 13.7%。
資料
內政部實價登錄預售屋成交，排除一樓店面、特殊交易與解約紀錄。
更新
每天凌晨重算（這次 2026/11/16）；回測每週重跑。
性質
依成交資料自動估算的統計參考，不是建商售價，也不具不動產估價師法規定的估價效力；同一建案不同樓層、坪數、景觀的價格會不同。

預售成交走勢

建案資料

內政部預售屋建案備查資訊；沒有填的項目不列。

地區
台南市新營區
建商
錦德開發股份有限公司
坐落
周武街
規模
3 戶
用途
住家用、騎樓
構造
鋼筋混凝土造
使用分區
住宅區
基地
南新段 258-13、南新段 258-14，共約 49.5 坪
建照
(113)南工造字第01778號（2024/07/12 核發）、(113)南工造字第01779號（2024/07/12 核發）
銷售期間
自售 2024/07/17～2025/12/31
備查
2024/07/17
預售成交
2024/10/09～2025/12/25，實價登錄 27 筆
資料來源
內政部預售屋建案備查資訊

新營區的預售屋大概多少錢

台南市新營區近 24 個月有 13 個建案、382 筆預售成交，近 6 個月中位 29.1 萬/坪（55 筆）。這是同區行情，不是這個建案的售價。

林森薈327 筆
26.6～29.5 中位 28.8
新營區預售（近 24 個月）382 筆
27.8～29.5 中位 28.8
新營區新成屋（屋齡 5 年內）212 筆
25.3～29.3 中位 27.4
新營區中古（近一年）366 筆
13.0～27.1 中位 19.7
萬/坪（不含車位）。色條是中間一半成交的範圍（第 25～75 百分位），黑線是中位數。

新營區預售依房型：常見坪數與總價

房型成交筆數常見坪數常見總價（萬）單價中位（萬/坪）
2 房15627.090428.9
3 房20839.11,28428.8
4 房以上1855.11,68429.4
根據與來源
預售
內政部實價登錄預售屋成交，台南市新營區 2024/11/16～2026/09/29，382 筆、13 個建案。只算 2 樓以上的住宅用途，排除一樓店面與親友交易等特殊交易。
新成屋
實價登錄買賣成交，新營區屋齡 5 年內，2024/11/18～2026/09/05，212 筆（排除特殊交易與純土地）。
中古
實價登錄買賣成交，新營區所有屋齡，近一年 366 筆（以資料完整月為終點）。
範圍
行政區近 24 個月不到 10 筆時自動改用全縣市，再不夠用全縣市近 5 年；用了哪個範圍寫在上面。
算法
單價一律不含車位；區間是第 25～75 百分位，代表中間一半的成交；房型的坪數與總價取中位數，總價含車位。
更新
每天凌晨隨實價登錄資料更新後重算（內政部每月 1、11、21 日發布新成交）。
性質
同區成交的統計，不是這個建案的售價或估價；實際價格以建商報價與日後的實價登錄為準。

這個建案的成交統計

依實價登錄以「林森薈3」申報的預售成交，2024/10/09～2025/12/25。

已申報
30筆
總戶數 3 戶
單價（萬/坪）
26.6～29.5
中位 28.8・住宅 27 筆
總價（萬）
649～1,625
中位 1,586，含車位
車位
—
沒有分開標價的車位

依房型

房型成交筆數常見坪數常見總價（萬）單價中位（萬/坪）
2 房1322.064026.6
4 房以上1456.21,62529.3
根據與來源
資料
內政部實價登錄預售屋成交，以建案名稱「林森薈3」在同縣市對應；臺、台視為同字。
統計範圍
單價、總價、房型、樓層只算 2 樓以上住宅用途，排除一樓店面與特殊交易；已申報與解約筆數為全部紀錄。
算法
單價不含車位；區間為第 25～75 百分位；車位價只算有分開標價的。

預售成交 最近 100 筆

  • 2025/12/25南新段258地號
    30.0萬/坪
    658 萬・22.0 坪・5/5F・華廈・2房2廳1衛
  • 2025/10/25南新段258-4地號
    31.5萬/坪
    1,688 萬・53.6 坪・—・透天厝・4房2廳5衛
  • 2025/09/12南新段258地號
    29.1萬/坪
    640 萬・22.0 坪・5/5F・華廈・2房2廳1衛
  • 2025/05/25南新段258-22地號
    29.6萬/坪
    1,630 萬・55.1 坪・—・透天厝・4房1廳5衛
  • 2025/05/23南新段258-16地號
    32.9萬/坪
    1,810 萬・55.0 坪・—・透天厝・4房2廳5衛
  • 2025/04/05南新段258-19地號
    31.1萬/坪
    1,786 萬・57.4 坪・—・透天厝・4房2廳5衛
  • 2025/03/29南新段258-1地號
    31.9萬/坪
    1,580 萬・49.5 坪・—・透天厝・2房2廳4衛
  • 2025/03/06南新段258-6地號
    28.9萬/坪
    1,555 萬・53.9 坪・—・透天厝・4房1廳5衛
  • 2025/02/12南新段258-7地號
    28.8萬/坪
    1,680 萬・58.4 坪・—・透天厝・4房2廳5衛
  • 2025/01/08南新段258地號
    26.6萬/坪
    585 萬・22.0 坪・4/5F・華廈・2房2廳1衛
  • 2024/12/03南新段258地號
    26.4萬/坪
    580 萬・22.0 坪・3/5F・華廈・2房2廳1衛
  • 2024/12/03南新段258地號
    26.4萬/坪
    580 萬・22.0 坪・3/5F・華廈・2房2廳1衛
  • 2024/11/26南新段258地號
    24.2*萬/坪
    790 萬・25.9 坪・4/5F・華廈・2房2廳2衛・其他 未分價
  • 2024/11/26南新段258地號
    26.6萬/坪
    585 萬・22.0 坪・4/5F・華廈・2房2廳1衛
  • 2024/11/22南新段258-3地號
    32.3萬/坪
    1,850 萬・57.2 坪・—・透天厝・4房2廳5衛
  • 2024/11/22南新段258-5地號
    29.3萬/坪
    1,610 萬・55.0 坪・—・透天厝・4房2廳5衛
  • 2024/11/21南新段258地號
    23.9*萬/坪
    780 萬・25.9 坪・3/5F・華廈・2房2廳2衛・其他 未分價
  • 2024/11/18南新段258地號
    26.8萬/坪
    588 萬・22.0 坪・2/5F・華廈・2房2廳1衛
  • 2024/11/08南新段258地號
    26.0萬/坪
    570 萬・22.0 坪・2/5F・華廈・2房2廳1衛
  • 2024/11/08南新段258地號
    24.5萬/坪
    715 萬・29.2 坪・2/5F・華廈・2房2廳2衛
  • 2024/11/01南新段258-6地號
    29.4萬/坪
    1,605 萬・54.6 坪・—・透天厝・2房2廳4衛
  • 2024/11/01南新段258-21地號
    28.2萬/坪
    1,620 萬・57.4 坪・—・透天厝・4房1廳5衛
  • 2024/10/25南新段258-20地號
    28.2萬/坪
    1,620 萬・57.4 坪・—・透天厝・4房1廳5衛
  • 2024/10/25南新段258-8地號
    27.2萬/坪
    1,586 萬・58.4 坪・—・透天厝・4房1廳5衛
  • 2024/10/16南新段258-18地號
    29.4萬/坪
    1,620 萬・55.0 坪・—・透天厝・4房2廳5衛
  • 2024/10/16南新段258-15地號
    29.4萬/坪
    1,588 萬・54.0 坪・—・透天厝・4房2廳5衛
  • 2024/10/09南新段258-6地號
    28.1萬/坪
    1,640 萬・58.4 坪・—・透天厝・4房2廳5衛

基地地號

地號坪公告現值 萬/坪最新土地成交 萬/坪
南新段 258-1322.6——
南新段 258-1426.9——

附近 1.5 公里的建案

建案距離預售 萬/坪筆數
國圖好境77 m26.822
佳順 · 大悅159 m—0
閱讀新太盟‧皆大歡喜NO.53289 m—0
春禹雍閣365 m—0
囍□6440 m23.37
心迎風彩2455 m26.28
林森薈2457 m27.411
尚義峰碩495 m23.85
大禾581 m23.95
瑧邸ONE695 m23.51

新營區其他建案

同一行政區最近有成交或備查的建案，依最近成交排序。

建案戶數預售 萬/坪筆數
賀守宅No.71727.94
新東皇邸26期3329.115
春虹.峇里21428.433
春禹青沐1228.93
尚優第一期
2026/01 備查・尚無成交
2——
富邑星鑽
2026/01 備查・尚無成交
2——
雙禧園第26期A區1535.04
□巷2-蔚城—22.031
新東皇邸27期
2025/07 備查・尚無成交
15——
站前創世紀7628.252
佳順 · 大悅
2025/06 備查・尚無成交
312——
□宇-新苑
2025/05 備查・尚無成交
16——

錦德開發股份有限公司的其他建案

錦德開發股份有限公司在預售屋備查資料（約 2021 年起）裡只有這個建案。

買預售屋前可以先看

資料來源：內政部預售屋建案備查資訊、實價登錄預售屋與買賣成交。各區塊的期間、筆數與算法列在該區塊的「根據與來源」；全部為統計參考，不是建案售價或估價。