預售中位單價
27.4萬/坪
全期・11 筆・全期 27.4（11 筆，含店面）
溢價 vs 同區中古
+39.0%
新營區 近一年中古中位 19.7（所有屋齡）
交屋後中古 vs 預售
-2.4%
對應社區 15 筆中古成交
戶數 / 棟數
16 戶
一眼看懂
林森薈2已有 12 筆預售成交申報，每坪中位 27.4 萬（全期 11 筆），總價多在 608～675 萬（含車位）。最近一筆 2024/02/27，5/5F、19.2 坪、640 萬。
- 2024/02/27640萬5/5F・19.2 坪・2 房・含車位27.5 萬/坪
- 2024/01/29780萬5/5F・20.1 坪・2 房・含車位32.2 萬/坪
- 2023/09/02710萬2/5F・20.2 坪・2 房・含車位29.3 萬/坪
- 2023/03/06630萬3/5F・19.3 坪・2 房・含車位27.0 萬/坪
- 2023/02/03640萬4/5F・19.3 坪・2 房・含車位27.4 萬/坪
- 2 房最常見640萬約 19 坪・每坪 27.4 萬11 筆・多半含車位
算一戶多少錢
自動估價・不用送出填樓層、坪數，用這個建案的預售成交換算總價。
參考總價（不含車位）
500～550萬
每坪約 27.4 萬 × 19 坪
依這個建案 10 筆坪數相差 3 成內的預售成交（2022～2024 年）。
用了哪 10 筆
- 2024/02・5 樓・19.23 坪・每坪 27.5 萬
- 2024/01・5 樓・20.13 坪・每坪 32.2 萬
- 2023/09・2 樓・20.16 坪・每坪 29.3 萬
- 2023/03・3 樓・19.27 坪・每坪 27.0 萬
- 2023/02・4 樓・19.27 坪・每坪 27.4 萬
- 2023/01・4 樓・19.27 坪・每坪 27.4 萬
- 2023/01・4 樓・19.27 坪・每坪 26.3 萬
- 2023/01・2 樓・20.16 坪・每坪 29.3 萬
- 2023/01・2 樓・19.28 坪・每坪 25.7 萬
- 2022/12・3 樓・19.27 坪・每坪 25.7 萬
自動估價：沒有現勘，不具不動產估價師法規定的估價效力。這是參考區間，不是建議價。
根據與來源
- 資料
- 內政部實價登錄預售屋成交，以建案名稱「林森薈2」對應；不列一樓店面（5 層以上的大樓）、解約與特殊交易。單價不含車位，總價含車位。
- 比較
- 附近新建案：5 公里內近兩年有成交的建案，越近、越新權重越高（下方「附近新建案的參考單價」）；同區預售、新成屋、中古：見下方「預售屋大概多少錢」的範圍與期間。
- 算一戶
- 挑樓層相差 3 層、坪數相差 3 成內的本案預售成交（不夠再放寬），近 24 個月有 5 筆以上就只用近 24 個月，最多 10 筆，單價中位 × 坪數；區間是中間一半（筆數少時用最低～最高）。預售價由建商訂，不依房價走勢換算。
- 注意
- 同一建案不同棟、座向、景觀、樓層價差可能很大；這是成交統計，不是建商售價。新建案比中古貴是常態，差距不代表貴或便宜。自動估價：沒有現勘，不具不動產估價師法規定的估價效力。
附近新建案的參考單價
依 5 公里內 7 個近兩年有成交的新建案，越近、越新的權重越高。
附近新建案參考單價（不含車位）
32.4萬/坪
附近新案中間一半：28.8～33.7 萬/坪
信心
中
同等級的過去建案，誤差中位 10.6%
這個建案自己的成交中位
27.4 萬/坪
全期 11 筆；成交時間較早，與現在的附近新案不直接比較
比較的新建案（權重最高的 7 個）
| 建案 | 距離 | 調整後 萬/坪 | 原始 萬/坪 | 筆數 | 最近成交 | 權重 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 林森薈3 | 0.5 km | 33.7 | 18 | 35% | ||
| 賀守宅No.7 | 1.0 km | 28.8 | 4 | 35% | ||
| 新東皇邸26期 | 1.4 km | 32.4 | 9 | 24% | ||
| 站前創世紀 | 1.4 km | 34.4 | 13 | 3% | ||
| 雙禧園第26期A區 | 1.4 km | 40.4 | 3 | 3% | ||
| 麗晶PARK | 1.5 km | 25.6 | 4 | 1% | ||
| 水月里仁第二期 | 4.0 km | 32.8 | 4 | 0% |
根據與來源
- 比較對象
- 5 公里內、近 24 個月有 3 筆以上 2 樓以上住宅預售成交的其他建案。
- 每案價格
- 近 12 個月成交單價中位（不足 3 筆用 24 個月），再用縣市預售單價的月中位走勢調整到現在。
- 權重
- 距離每多 0.7 公里、最後成交每早 6 個月，權重各降為約 37%；成交筆數越多權重越高（以 30 筆為上限開根號）。參考單價是加權中位數。
- 回測
- 站在每個建案開賣那天、只用當時已公開的成交預測它第一年的成交單價：5,963 個建案，誤差中位 9.5%，52.4% 在 ±10% 內、81.9% 在 ±20% 內。信心「高」（1 公里內有 3 個以上比較案）誤差中位 8.5%，「中」10.6%，「低」12.3%。只用同區預售中位的話誤差中位是 13.7%。
- 資料
- 內政部實價登錄預售屋成交，排除一樓店面、特殊交易與解約紀錄。
- 更新
- 每天凌晨重算（這次 2026/11/16）；回測每週重跑。
- 性質
- 依成交資料自動估算的統計參考，不是建商售價，也不具不動產估價師法規定的估價效力；同一建案不同樓層、坪數、景觀的價格會不同。
預售成交走勢
建案資料
內政部預售屋建案備查資訊；沒有填的項目不列。
- 地區
- 台南市新營區
- 建商
- 正鈺建設有限公司（另有 1 個建案，見下方）
- 坐落
- 南新街
- 規模
- 16 戶
- 用途
- 住家用
- 構造
- 鋼筋混凝土造
- 使用分區
- 住宅區
- 基地
- 南新段 435，共約 41.4 坪
- 建照
- (111)南工造字第02835號（2022/09/05 核發）
- 銷售期間
- 自售 2022/11/15～2024/11/15
- 備查
- 2022/10/27
- 預售成交
- 2022/12/11～2024/02/27，實價登錄 11 筆
- 資料來源
- 內政部預售屋建案備查資訊
新營區的預售屋大概多少錢
台南市新營區近 24 個月有 13 個建案、382 筆預售成交，近 6 個月中位 29.1 萬/坪（55 筆）。這是同區行情，不是這個建案的售價。
林森薈211 筆
26.0～28.4 中位 27.4
新營區預售（近 24 個月）382 筆
27.8～29.5 中位 28.8
新營區新成屋（屋齡 5 年內）212 筆
25.3～29.3 中位 27.4
新營區中古（近一年）366 筆
13.0～27.1 中位 19.7
萬/坪（不含車位）。色條是中間一半成交的範圍（第 25～75 百分位），黑線是中位數。
新營區預售依房型：常見坪數與總價
| 房型 | 成交筆數 | 常見坪數 | 常見總價（萬） | 單價中位（萬/坪） | 有車位 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2 房 | 156 | 27.0 | 904 | 28.9 | |
| 3 房 | 208 | 39.1 | 1,284 | 28.8 | |
| 4 房以上 | 18 | 55.1 | 1,684 | 29.4 |
根據與來源
- 預售
- 內政部實價登錄預售屋成交，台南市新營區 2024/11/16～2026/09/29，382 筆、13 個建案。只算 2 樓以上的住宅用途，排除一樓店面與親友交易等特殊交易。
- 新成屋
- 實價登錄買賣成交，新營區屋齡 5 年內，2024/11/18～2026/09/05，212 筆（排除特殊交易與純土地）。
- 中古
- 實價登錄買賣成交，新營區所有屋齡，近一年 366 筆（以資料完整月為終點）。
- 範圍
- 行政區近 24 個月不到 10 筆時自動改用全縣市，再不夠用全縣市近 5 年；用了哪個範圍寫在上面。
- 算法
- 單價一律不含車位；區間是第 25～75 百分位，代表中間一半的成交；房型的坪數與總價取中位數，總價含車位。
- 更新
- 每天凌晨隨實價登錄資料更新後重算（內政部每月 1、11、21 日發布新成交）。
- 性質
- 同區成交的統計，不是這個建案的售價或估價；實際價格以建商報價與日後的實價登錄為準。
這個建案的成交統計
依實價登錄以「林森薈2」申報的預售成交，2022/12/11～2024/02/27。
已申報
12筆
總戶數 16 戶
單價（萬/坪）
26.0～28.4
中位 27.4・住宅 11 筆
總價（萬）
608～675
中位 640，含車位
車位
—
沒有分開標價的車位
依房型
| 房型 | 成交筆數 | 常見坪數 | 常見總價（萬） | 單價中位（萬/坪） | 有車位 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2 房 | 11 | 19.3 | 640 | 27.4 |
根據與來源
- 資料
- 內政部實價登錄預售屋成交，以建案名稱「林森薈2」在同縣市對應；臺、台視為同字。
- 統計範圍
- 單價、總價、房型、樓層只算 2 樓以上住宅用途，排除一樓店面與特殊交易；已申報與解約筆數為全部紀錄。
- 算法
- 單價不含車位；區間為第 25～75 百分位；車位價只算有分開標價的。
交屋後 林森薈2
近一年中古 0 筆・中位 — 萬/坪・近三年 26.8・一年 —
- 2025/01/10南新街158號25.9萬/坪600 萬・19.7 坪・2/5F・華廈・屋齡 0 年・2房1廳1衛・升降機械 估 90 萬預售分件
- 2025/01/01南新街158號26.8萬/坪1,290 萬・48.1 坪・5/5F・華廈・屋齡 0 年・3房2廳2衛
- 2024/12/31南新街158號26.7萬/坪615 萬・19.6 坪・4/5F・華廈・屋齡 0 年・2房1廳1衛・升降機械 估 90 萬預售分件
- 2024/12/26南新街158號25.9萬/坪600 萬・19.7 坪・2/5F・華廈・屋齡 0 年・2房1廳1衛・升降機械 估 90 萬預售分件
- 2024/02/27南新街158號28.0萬/坪640 萬・19.7 坪・5/5F・華廈・2房1廳1衛・升降機械 估 90 萬預售分件
- 2024/01/29南新街158號33.5萬/坪780 萬・20.6 坪・5/5F・華廈・2房1廳1衛・升降機械 估 90 萬預售分件
- 2023/09/02南新街158號30.1萬/坪710 萬・20.6 坪・2/5F・華廈・2房1廳1衛・升降機械 估 90 萬預售分件
- 2023/03/06南新街158號27.4萬/坪630 萬・19.7 坪・3/5F・華廈・2房1廳1衛・升降機械 估 90 萬預售分件
- 2023/02/03南新街158號27.9萬/坪640 萬・19.7 坪・4/5F・華廈・2房1廳1衛・升降機械 估 90 萬預售分件
- 2023/01/31南新街158號27.9萬/坪640 萬・19.7 坪・4/5F・華廈・2房1廳1衛・升降機械 估 90 萬預售分件
- 2023/01/31南新街158號26.7萬/坪615 萬・19.6 坪・4/5F・華廈・2房1廳1衛・升降機械 估 90 萬預售分件
- 2023/01/14南新街158號25.9萬/坪600 萬・19.7 坪・2/5F・華廈・2房1廳1衛・升降機械 估 90 萬預售分件
- 2022/12/14南新街158號26.0萬/坪600 萬・19.6 坪・3/5F・華廈・2房1廳1衛・升降機械 估 90 萬預售分件
- 2022/12/13南新街158號32.0萬/坪750 萬・20.6 坪・3/5F・華廈・2房1廳1衛・升降機械 估 90 萬預售分件
- 2022/12/11南新街158號26.0萬/坪600 萬・19.6 坪・3/5F・華廈・2房1廳1衛・升降機械 估 90 萬預售分件
| 日期 | 地址 | 萬/坪 | 總價(萬) | 坪 | 樓層 | 型態 | 屋齡 | 格局 | 車位 | 備註 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025/01/10 | 台南市新營區南新街158號 | 25.9 | 600 | 19.7 | 2/5F | 華廈 | 0年 | 2房1廳1衛 | 升降機械 估 90 萬 | 預售分件 |
| 2025/01/01 | 台南市新營區南新街158號 | 26.8 | 1,290 | 48.1 | 5/5F | 華廈 | 0年 | 3房2廳2衛 | — | |
| 2024/12/31 | 台南市新營區南新街158號 | 26.7 | 615 | 19.6 | 4/5F | 華廈 | 0年 | 2房1廳1衛 | 升降機械 估 90 萬 | 預售分件 |
| 2024/12/26 | 台南市新營區南新街158號 | 25.9 | 600 | 19.7 | 2/5F | 華廈 | 0年 | 2房1廳1衛 | 升降機械 估 90 萬 | 預售分件 |
| 2024/02/27 | 台南市新營區南新街158號 | 28.0 | 640 | 19.7 | 5/5F | 華廈 | — | 2房1廳1衛 | 升降機械 估 90 萬 | 預售分件 |
| 2024/01/29 | 台南市新營區南新街158號 | 33.5 | 780 | 20.6 | 5/5F | 華廈 | — | 2房1廳1衛 | 升降機械 估 90 萬 | 預售分件 |
| 2023/09/02 | 台南市新營區南新街158號 | 30.1 | 710 | 20.6 | 2/5F | 華廈 | — | 2房1廳1衛 | 升降機械 估 90 萬 | 預售分件 |
| 2023/03/06 | 台南市新營區南新街158號 | 27.4 | 630 | 19.7 | 3/5F | 華廈 | — | 2房1廳1衛 | 升降機械 估 90 萬 | 預售分件 |
| 2023/02/03 | 台南市新營區南新街158號 | 27.9 | 640 | 19.7 | 4/5F | 華廈 | — | 2房1廳1衛 | 升降機械 估 90 萬 | 預售分件 |
| 2023/01/31 | 台南市新營區南新街158號 | 27.9 | 640 | 19.7 | 4/5F | 華廈 | — | 2房1廳1衛 | 升降機械 估 90 萬 | 預售分件 |
| 2023/01/31 | 台南市新營區南新街158號 | 26.7 | 615 | 19.6 | 4/5F | 華廈 | — | 2房1廳1衛 | 升降機械 估 90 萬 | 預售分件 |
| 2023/01/14 | 台南市新營區南新街158號 | 25.9 | 600 | 19.7 | 2/5F | 華廈 | — | 2房1廳1衛 | 升降機械 估 90 萬 | 預售分件 |
| 2022/12/14 | 台南市新營區南新街158號 | 26.0 | 600 | 19.6 | 3/5F | 華廈 | — | 2房1廳1衛 | 升降機械 估 90 萬 | 預售分件 |
| 2022/12/13 | 台南市新營區南新街158號 | 32.0 | 750 | 20.6 | 3/5F | 華廈 | — | 2房1廳1衛 | 升降機械 估 90 萬 | 預售分件 |
| 2022/12/11 | 台南市新營區南新街158號 | 26.0 | 600 | 19.6 | 3/5F | 華廈 | — | 2房1廳1衛 | 升降機械 估 90 萬 | 預售分件 |
車位欄的「估」＝車位沒有分開計價，依當區車位成交推估；單價已扣除這個估值。
預售成交 最近 100 筆
- 2024/02/27新北里14鄰南新街27.5*萬/坪640 萬・19.2 坪・5/5F・華廈・2房1廳1衛・升降機械 未分價
- 2024/01/29435地號32.2*萬/坪780 萬・20.1 坪・5/5F・華廈・2房1廳1衛・升降機械 未分價
- 2023/09/02435地號29.3*萬/坪710 萬・20.2 坪・2/5F・華廈・2房1廳1衛・升降機械 未分價
- 2023/03/06435地號27.0*萬/坪630 萬・19.3 坪・3/5F・華廈・2房1廳1衛・升降機械 未分價
- 2023/02/03435地號27.4*萬/坪640 萬・19.3 坪・4/5F・華廈・2房1廳1衛・升降機械 未分價
- 2023/01/31435地號27.4*萬/坪640 萬・19.3 坪・4/5F・華廈・2房1廳1衛・升降機械 未分價
- 2023/01/31435地號26.3*萬/坪615 萬・19.3 坪・4/5F・華廈・2房1廳1衛・升降機械 未分價
- 2023/01/30435地號29.3*萬/坪710 萬・20.2 坪・2/5F・華廈・2房1廳1衛・升降機械 未分價
- 2023/01/14435地號25.7*萬/坪600 萬・19.3 坪・2/5F・華廈・2房1廳1衛・升降機械 未分價
- 2022/12/14435地號25.7*萬/坪600 萬・19.3 坪・3/5F・華廈・2房1廳1衛・其他 未分價
- 2022/12/11435地號25.7*萬/坪600 萬・19.3 坪・3/5F・華廈・2房1廳1衛・其他 未分價
| 日期 | 地址 | 萬/坪 | 總價(萬) | 坪 | 樓層 | 型態 | 屋齡 | 格局 | 車位 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024/02/27 | 臺南市新營區新北里14鄰南新街 | 27.5* | 640 | 19.2 | 5/5F | 華廈 | — | 2房1廳1衛 | 升降機械 未分價 |
| 2024/01/29 | 臺南市新營區435地號 | 32.2* | 780 | 20.1 | 5/5F | 華廈 | — | 2房1廳1衛 | 升降機械 未分價 |
| 2023/09/02 | 臺南市新營區435地號 | 29.3* | 710 | 20.2 | 2/5F | 華廈 | — | 2房1廳1衛 | 升降機械 未分價 |
| 2023/03/06 | 臺南市新營區435地號 | 27.0* | 630 | 19.3 | 3/5F | 華廈 | — | 2房1廳1衛 | 升降機械 未分價 |
| 2023/02/03 | 臺南市新營區435地號 | 27.4* | 640 | 19.3 | 4/5F | 華廈 | — | 2房1廳1衛 | 升降機械 未分價 |
| 2023/01/31 | 臺南市新營區435地號 | 27.4* | 640 | 19.3 | 4/5F | 華廈 | — | 2房1廳1衛 | 升降機械 未分價 |
| 2023/01/31 | 臺南市新營區435地號 | 26.3* | 615 | 19.3 | 4/5F | 華廈 | — | 2房1廳1衛 | 升降機械 未分價 |
| 2023/01/30 | 臺南市新營區435地號 | 29.3* | 710 | 20.2 | 2/5F | 華廈 | — | 2房1廳1衛 | 升降機械 未分價 |
| 2023/01/14 | 臺南市新營區435地號 | 25.7* | 600 | 19.3 | 2/5F | 華廈 | — | 2房1廳1衛 | 升降機械 未分價 |
| 2022/12/14 | 臺南市新營區435地號 | 25.7* | 600 | 19.3 | 3/5F | 華廈 | — | 2房1廳1衛 | 其他 未分價 |
| 2022/12/11 | 臺南市新營區435地號 | 25.7* | 600 | 19.3 | 3/5F | 華廈 | — | 2房1廳1衛 | 其他 未分價 |
基地地號
| 地號 | 坪 | 分區 | 公告現值 萬/坪 | 最新土地成交 萬/坪 | 日期 |
|---|---|---|---|---|---|
| 南新段 435 | 41.4 | 住 | — | 13 |
附近 1.5 公里的建案
新營區其他建案
同一行政區最近有成交或備查的建案，依最近成交排序。
| 建案 | 建商 | 戶數 | 預售 萬/坪 | 筆數 | 最近成交 |
|---|---|---|---|---|---|
| 賀守宅No.7 | 百度建設有限公司 | 17 | 27.9 | 4 | |
| 新東皇邸26期 | 大巍建設開發有限公司 | 33 | 29.1 | 15 | |
| 春虹.峇里 | 春田建設股份有限公司 | 214 | 28.4 | 33 | |
| 春禹青沐 | 春禹建設有限公司 | 12 | 28.9 | 3 | |
| 尚優第一期 2026/01 備查・尚無成交 | 尚優建設開發有限公司 | 2 | — | — | |
| 富邑星鑽 2026/01 備查・尚無成交 | 富邑達建設股份有限公司 | 2 | — | — | |
| 林森薈3 | 錦德開發股份有限公司 | 3 | 29.0 | 27 | |
| 雙禧園第26期A區 | 雙禧園建設開發有限公司 | 15 | 35.0 | 4 | |
| □巷2-蔚城 | — | — | 22.0 | 31 | |
| 新東皇邸27期 2025/07 備查・尚無成交 | 通達建設開發有限公司 | 15 | — | — | |
| 站前創世紀 | 和都建設有限公司 | 76 | 28.2 | 52 | |
| 佳順 · 大悅 2025/06 備查・尚無成交 | 佳順建設股份有限公司 | 312 | — | — |
正鈺建設有限公司的其他建案
同一建商在預售屋備查資料裡的其他建案（約 2021 年起申報的）；交屋後欄位是交屋後的中古成交相對預售價。
| 建案 | 地區 | 戶數 | 預售 萬/坪 | 筆數 | 最近成交 | 交屋後 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 林森薈 | 台南市新營區 | 17 | 19.7 | 12 |
買預售屋前可以先看
資料來源：內政部預售屋建案備查資訊、實價登錄預售屋與買賣成交。各區塊的期間、筆數與算法列在該區塊的「根據與來源」；全部為統計參考，不是建案售價或估價。