一眼看懂
欣都星還沒有實價登錄成交（296 戶、2025/01/21 備查）。附近新建案每坪約 58.2 萬（中間一半 47.3～67.8 萬）。鼓山區預售最常見的是 3 房，約 37 坪、總價 2,331 萬（含車位）。
- 1 房1,417萬約 30 坪・每坪 40.8 萬44 筆・多半含車位
- 2 房1,446萬約 23 坪・每坪 64.3 萬105 筆・約一半含車位
- 3 房最常見2,331萬約 37 坪・每坪 59.1 萬124 筆・多半含車位
- 4 房以上2,993萬約 53 坪・每坪 51.7 萬7 筆・多半含車位
換算總價：想買幾坪？
自動估價・不用送出用附近新建案的參考單價換算總價（不含車位）。
參考總價（不含車位）
1,750～2,510萬
每坪約 58.2 萬 × 37 坪
依附近新建案參考單價 58.2 萬/坪換算，區間是附近新案的中間一半（47.3～67.8 萬）；實際價格以建商報價為準。
自動估價：沒有現勘，不具不動產估價師法規定的估價效力。這是參考區間，不是建議價。
- 什麼時候查得到成交
- 開賣後約 1～2 個月
- 預售屋簽約 30 日內要申報實價登錄，內政部每月 1、11、21 日發布。第一筆出來後這頁會自動更新。
根據與來源
- 各房型
- 內政部實價登錄預售屋成交，鼓山區近 24 個月 2 樓以上住宅，各房型的坪數、總價、每坪取中位數；總價含車位。這是同區成交，不是這個建案的價格。
- 附近新建案
- 5 公里內近兩年有成交的建案，每案近 12 個月成交單價中位（不足 3 筆用 24 個月）依縣市預售走勢調整到現在；距離越近、成交越新權重越高。細節與回測見下方「附近新建案的參考單價」。
- 注意
- 這個建案還沒有成交，以上都是附近與同區的統計，不是建商售價；樓層、坪數、建材、景觀與付款條件都會讓價格不同。自動估價：沒有現勘，不具不動產估價師法規定的估價效力。
附近新建案的參考單價
依 5 公里內 64 個近兩年有成交的新建案，越近、越新的權重越高。
附近新建案參考單價（不含車位）
58.2萬/坪
附近新案中間一半：47.3～67.8 萬/坪
信心
高
同等級的過去建案，誤差中位 8.5%
「欣都星」還沒有成交，這是附近新建案成交的統計，不是這個建案的售價；實際價格以建商報價與之後的實價登錄為準。
比較的新建案（權重最高的 8 個）
| 建案 | 距離 | 調整後 萬/坪 | 原始 萬/坪 | 筆數 | 最近成交 | 權重 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 國揚鉑御 | 0.6 km | 67.8 | 64 | 37% | ||
| 郡都巨蛋 | 0.4 km | 63.0 | 5 | 13% | ||
| 時尚皇居 | 1.0 km | 57.2 | 5 | 8% | ||
| 耀美術 | 0.6 km | 58.2 | 10 | 7% | ||
| 善寬UNI | 1.9 km | 47.3 | 19 | 4% | ||
| 中川月亮灣 | 2.0 km | 45.2 | 24 | 4% | ||
| 遠雄沐蘊 | 2.1 km | 51.1 | 19 | 3% | ||
| 慶旺美都高峰會 | 1.9 km | 46.5 | 10 | 3% |
根據與來源
- 比較對象
- 5 公里內、近 24 個月有 3 筆以上 2 樓以上住宅預售成交的其他建案。
- 每案價格
- 近 12 個月成交單價中位（不足 3 筆用 24 個月），再用縣市預售單價的月中位走勢調整到現在。
- 權重
- 距離每多 0.7 公里、最後成交每早 6 個月，權重各降為約 37%；成交筆數越多權重越高（以 30 筆為上限開根號）。參考單價是加權中位數。
- 回測
- 站在每個建案開賣那天、只用當時已公開的成交預測它第一年的成交單價：5,963 個建案，誤差中位 9.5%，52.4% 在 ±10% 內、81.9% 在 ±20% 內。信心「高」（1 公里內有 3 個以上比較案）誤差中位 8.5%，「中」10.6%，「低」12.3%。只用同區預售中位的話誤差中位是 13.7%。
- 資料
- 內政部實價登錄預售屋成交，排除一樓店面、特殊交易與解約紀錄。
- 更新
- 每天凌晨重算（這次 2026/11/16）；回測每週重跑。
- 性質
- 依成交資料自動估算的統計參考，不是建商售價，也不具不動產估價師法規定的估價效力；同一建案不同樓層、坪數、景觀的價格會不同。
建案資料
內政部預售屋建案備查資訊；沒有填的項目不列。
- 地區
- 高雄市鼓山區
- 建商
- 欣巴巴事業股份有限公司（另有 1 個建案，見下方）
- 坐落
- 明誠三路vs龍德路
- 規模
- 296 戶
- 用途
- B2店鋪用、H2集合住宅
- 構造
- 鋼骨鋼筋混凝土造、鋼筋混凝土造
- 使用分區
- 商業區
- 基地
- 龍中段 67，共約 644.0 坪
- 建照
- (113)高市工建築字第01059號（2024/08/16 核發）
- 銷售期間
- 代銷 自113年8月12日起至完銷日止
- 備查
- 2025/01/21
- 資料來源
- 內政部預售屋建案備查資訊
鼓山區的預售屋大概多少錢
高雄市鼓山區近 24 個月有 15 個建案、308 筆預售成交，近 6 個月中位 67.2 萬/坪（83 筆）。這是同區行情，不是這個建案的售價。
鼓山區預售（近 24 個月）308 筆
47.8～66.8 中位 60.4
鼓山區新成屋（屋齡 5 年內）204 筆
40.6～51.8 中位 46.6
鼓山區中古（近一年）924 筆
26.3～39.4 中位 34.0
萬/坪（不含車位）。色條是中間一半成交的範圍（第 25～75 百分位），黑線是中位數。
鼓山區預售依房型：常見坪數與總價
| 房型 | 成交筆數 | 常見坪數 | 常見總價（萬） | 單價中位（萬/坪） | 有車位 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 房 | 44 | 29.9 | 1,417 | 40.8 | |
| 2 房 | 105 | 22.8 | 1,446 | 64.3 | |
| 3 房 | 124 | 37.3 | 2,331 | 59.1 | |
| 4 房以上 | 7 | 52.8 | 2,993 | 51.7 |
根據與來源
- 預售
- 內政部實價登錄預售屋成交，高雄市鼓山區 2024/11/23～2026/09/28，308 筆、15 個建案。只算 2 樓以上的住宅用途，排除一樓店面與親友交易等特殊交易。
- 新成屋
- 實價登錄買賣成交，鼓山區屋齡 5 年內，2024/11/16～2026/10/01，204 筆（排除特殊交易與純土地）。
- 中古
- 實價登錄買賣成交，鼓山區所有屋齡，近一年 924 筆（以資料完整月為終點）。
- 範圍
- 行政區近 24 個月不到 10 筆時自動改用全縣市，再不夠用全縣市近 5 年；用了哪個範圍寫在上面。
- 算法
- 單價一律不含車位；區間是第 25～75 百分位，代表中間一半的成交；房型的坪數與總價取中位數，總價含車位。
- 更新
- 每天凌晨隨實價登錄資料更新後重算（內政部每月 1、11、21 日發布新成交）。
- 性質
- 同區成交的統計，不是這個建案的售價或估價；實際價格以建商報價與日後的實價登錄為準。
基地地號
| 地號 | 坪 | 分區 | 公告現值 萬/坪 | 最新土地成交 萬/坪 | 日期 |
|---|---|---|---|---|---|
| 龍中段 67 | 644 | 商 | — | — |
附近 1.5 公里的建案
鼓山區其他建案
同一行政區最近有成交或備查的建案，依最近成交排序。
欣巴巴事業股份有限公司的其他建案
同一建商在預售屋備查資料裡的其他建案（約 2021 年起申報的）；交屋後欄位是交屋後的中古成交相對預售價。
| 建案 | 地區 | 戶數 | 預售 萬/坪 | 筆數 | 最近成交 | 交屋後 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 幸福欣印象-豐收區 | 屏東縣長治鄉 | 187 | 27.4 | 139 |
買預售屋前可以先看
資料來源：內政部預售屋建案備查資訊、實價登錄預售屋與買賣成交。各區塊的期間、筆數與算法列在該區塊的「根據與來源」；全部為統計參考，不是建案售價或估價。