預售中位單價
42.1萬/坪
近 24 個月住宅・6 筆・全期 42.1（6 筆，含店面）
溢價 vs 同區中古
+23.8%
鼓山區 近一年中古中位 34.0（所有屋齡）
交屋後中古 vs 預售
-2.6%
對應社區 10 筆中古成交
戶數 / 棟數
37 戶
一眼看懂
尚觀山房已有 6 筆預售成交申報，每坪中位 42.1 萬（近 24 個月住宅 6 筆），總價多在 1,407～1,865 萬（含車位）。最近一筆 2025/12/19，7/13F、28.9 坪、1,400 萬。
- 2025/12/191,400萬7/13F・28.9 坪・2 房・含車位41.8 萬/坪
- 2025/08/052,065萬11/13F・43.4 坪・3 房・含車位43.2 萬/坪
- 2025/06/031,464萬12/13F・28.9 坪・2 房・含車位43.7 萬/坪
- 2025/05/241,350萬6/13F・28.9 坪・2 房・含車位40.1 萬/坪
- 2025/05/021,428萬8/13F・28.9 坪・2 房・含車位42.5 萬/坪
- 2 房最常見1,414萬約 29 坪・每坪 42.1 萬4 筆・多半含車位
算一戶多少錢
自動估價・不用送出填樓層、坪數，用這個建案的預售成交換算總價。
參考總價（含車位）
1,390～1,430萬
每坪約 42.1 萬 × 29 坪 ＋ 車位 190 萬
依這個建案 4 筆坪數相差 3 成內的預售成交（2025 年）。
用了哪 4 筆
- 2025/12・7 樓・28.93 坪・每坪 41.8 萬
- 2025/06・12 樓・28.93 坪・每坪 43.7 萬
- 2025/05・6 樓・28.93 坪・每坪 40.1 萬
- 2025/05・8 樓・28.93 坪・每坪 42.5 萬
自動估價：沒有現勘，不具不動產估價師法規定的估價效力。這是參考區間，不是建議價。
根據與來源
- 資料
- 內政部實價登錄預售屋成交，以建案名稱「尚觀山房」對應；不列一樓店面（5 層以上的大樓）、解約與特殊交易。單價不含車位，總價含車位。
- 比較
- 附近新建案：5 公里內近兩年有成交的建案，越近、越新權重越高（下方「附近新建案的參考單價」）；同區預售、新成屋、中古：見下方「預售屋大概多少錢」的範圍與期間。
- 算一戶
- 挑樓層相差 3 層、坪數相差 3 成內的本案預售成交（不夠再放寬），近 24 個月有 5 筆以上就只用近 24 個月，最多 10 筆，單價中位 × 坪數；區間是中間一半（筆數少時用最低～最高）。預售價由建商訂，不依房價走勢換算。
- 注意
- 同一建案不同棟、座向、景觀、樓層價差可能很大；這是成交統計，不是建商售價。新建案比中古貴是常態，差距不代表貴或便宜。自動估價：沒有現勘，不具不動產估價師法規定的估價效力。
附近新建案的參考單價
依 5 公里內 45 個近兩年有成交的新建案，越近、越新的權重越高。
附近新建案參考單價（不含車位）
57.2萬/坪
附近新案中間一半：45.2～58.2 萬/坪
信心
中
同等級的過去建案，誤差中位 10.6%
這個建案自己的成交中位
42.1 萬/坪
與附近新案相差 −26%（近 24 個月住宅 6 筆）
比較的新建案（權重最高的 8 個）
| 建案 | 距離 | 調整後 萬/坪 | 原始 萬/坪 | 筆數 | 最近成交 | 權重 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 時尚皇居 | 0.9 km | 57.2 | 5 | 23% | ||
| 國揚鉑御 | 1.7 km | 67.8 | 64 | 20% | ||
| 美術一品 | 0.4 km | 35.1 | 7 | 11% | ||
| 耀美術 | 1.3 km | 58.2 | 10 | 6% | ||
| 中川月亮灣 | 2.4 km | 45.2 | 24 | 6% | ||
| 里山美術 | 1.0 km | 43.7 | 5 | 5% | ||
| 善寬UNI | 2.5 km | 47.3 | 19 | 5% | ||
| 遠雄沐蘊 | 2.5 km | 51.1 | 19 | 5% |
根據與來源
- 比較對象
- 5 公里內、近 24 個月有 3 筆以上 2 樓以上住宅預售成交的其他建案。
- 每案價格
- 近 12 個月成交單價中位（不足 3 筆用 24 個月），再用縣市預售單價的月中位走勢調整到現在。
- 權重
- 距離每多 0.7 公里、最後成交每早 6 個月，權重各降為約 37%；成交筆數越多權重越高（以 30 筆為上限開根號）。參考單價是加權中位數。
- 回測
- 站在每個建案開賣那天、只用當時已公開的成交預測它第一年的成交單價：5,963 個建案，誤差中位 9.5%，52.4% 在 ±10% 內、81.9% 在 ±20% 內。信心「高」（1 公里內有 3 個以上比較案）誤差中位 8.5%，「中」10.6%，「低」12.3%。只用同區預售中位的話誤差中位是 13.7%。
- 資料
- 內政部實價登錄預售屋成交，排除一樓店面、特殊交易與解約紀錄。
- 更新
- 每天凌晨重算（這次 2026/11/16）；回測每週重跑。
- 性質
- 依成交資料自動估算的統計參考，不是建商售價，也不具不動產估價師法規定的估價效力；同一建案不同樓層、坪數、景觀的價格會不同。
預售成交走勢
建案資料
內政部預售屋建案備查資訊；沒有填的項目不列。
- 地區
- 高雄市鼓山區
- 建商
- 尚觀地產開發股份有限公司（另有 1 個建案，見下方）
- 坐落
- 鼓山三路
- 規模
- 37 戶
- 用途
- G3店鋪、H2集合住宅
- 構造
- 鋼筋混凝土造
- 使用分區
- 第四種住宅區
- 基地
- 內惟段一小段 1201，共約 258.3 坪
- 建照
- (112)高市工建築字第01342號（2023/09/15 核發）
- 銷售期間
- 自售 1140315~自完售止；代銷 1140315~自完售止
- 備查
- 2025/02/13
- 預售成交
- 2025/04/15～2025/12/19，實價登錄 6 筆
- 資料來源
- 內政部預售屋建案備查資訊
鼓山區的預售屋大概多少錢
高雄市鼓山區近 24 個月有 15 個建案、308 筆預售成交，近 6 個月中位 67.2 萬/坪（83 筆）。這是同區行情，不是這個建案的售價。
尚觀山房6 筆
41.7～43.0 中位 42.1
鼓山區預售（近 24 個月）308 筆
47.8～66.8 中位 60.4
鼓山區新成屋（屋齡 5 年內）204 筆
40.6～51.8 中位 46.6
鼓山區中古（近一年）924 筆
26.3～39.4 中位 34.0
萬/坪（不含車位）。色條是中間一半成交的範圍（第 25～75 百分位），黑線是中位數。
鼓山區預售依房型：常見坪數與總價
| 房型 | 成交筆數 | 常見坪數 | 常見總價（萬） | 單價中位（萬/坪） | 有車位 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 房 | 44 | 29.9 | 1,417 | 40.8 | |
| 2 房 | 105 | 22.8 | 1,446 | 64.3 | |
| 3 房 | 124 | 37.3 | 2,331 | 59.1 | |
| 4 房以上 | 7 | 52.8 | 2,993 | 51.7 |
根據與來源
- 預售
- 內政部實價登錄預售屋成交，高雄市鼓山區 2024/11/23～2026/09/28，308 筆、15 個建案。只算 2 樓以上的住宅用途，排除一樓店面與親友交易等特殊交易。
- 新成屋
- 實價登錄買賣成交，鼓山區屋齡 5 年內，2024/11/16～2026/10/01，204 筆（排除特殊交易與純土地）。
- 中古
- 實價登錄買賣成交，鼓山區所有屋齡，近一年 924 筆（以資料完整月為終點）。
- 範圍
- 行政區近 24 個月不到 10 筆時自動改用全縣市，再不夠用全縣市近 5 年；用了哪個範圍寫在上面。
- 算法
- 單價一律不含車位；區間是第 25～75 百分位，代表中間一半的成交；房型的坪數與總價取中位數，總價含車位。
- 更新
- 每天凌晨隨實價登錄資料更新後重算（內政部每月 1、11、21 日發布新成交）。
- 性質
- 同區成交的統計，不是這個建案的售價或估價；實際價格以建商報價與日後的實價登錄為準。
這個建案的成交統計
依實價登錄以「尚觀山房」申報的預售成交，2025/04/15～2025/12/19。
已申報
6筆
總戶數 37 戶
單價（萬/坪）
41.7～43.0
中位 42.1・住宅 6 筆
總價（萬）
1,407～1,865
中位 1,446，含車位
車位
190 萬
分開標價的 6 筆中位
依房型
| 房型 | 成交筆數 | 常見坪數 | 常見總價（萬） | 單價中位（萬/坪） | 有車位 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2 房 | 4 | 28.9 | 1,414 | 42.1 |
根據與來源
- 資料
- 內政部實價登錄預售屋成交，以建案名稱「尚觀山房」在同縣市對應；臺、台視為同字。
- 統計範圍
- 單價、總價、房型、樓層只算 2 樓以上住宅用途，排除一樓店面與特殊交易；已申報與解約筆數為全部紀錄。
- 算法
- 單價不含車位；區間為第 25～75 百分位；車位價只算有分開標價的。
交屋後 尚觀山房
近一年中古 6 筆・中位 41.0 萬/坪・近三年 41.5・一年 —
- 2026/10/01鼓山三路126號38.2萬/坪1,295 萬・28.9 坪・4/13F・住宅大樓・屋齡 1 年・2房2廳2衛・坡道平面 190 萬
- 2026/09/22鼓山三路126號42.3萬/坪1,425 萬・28.9 坪・9/13F・住宅大樓・屋齡 1 年・2房2廳2衛・坡道平面 200 萬
- 2026/07/16鼓山三路126號41.4萬/坪1,389 萬・28.9 坪・10/13F・住宅大樓・屋齡 0 年・2房2廳2衛・坡道平面 190 萬
- 2026/05/30鼓山三路126號40.6萬/坪1,900 萬・41.9 坪・6/13F・住宅大樓・屋齡 0 年・3房2廳2衛・坡道平面 200 萬
- 2026/04/29鼓山三路126號38.7萬/坪1,310 萬・28.9 坪・5/13F・住宅大樓・屋齡 0 年・2房2廳2衛・坡道平面 190 萬
- 2025/12/19鼓山三路126號41.8萬/坪1,400 萬・28.9 坪・7/13F・住宅大樓・2房2廳2衛・坡道平面 190 萬預售分件
- 2025/08/05鼓山三路126號43.2萬/坪2,065 萬・43.4 坪・11/13F・住宅大樓・3房2廳2衛・坡道平面 190 萬預售分件
- 2025/05/24鼓山三路126號40.1萬/坪1,350 萬・28.9 坪・6/13F・住宅大樓・2房2廳2衛・坡道平面 190 萬預售分件
- 2025/05/02鼓山三路126號42.5萬/坪1,428 萬・28.9 坪・8/13F・住宅大樓・2房2廳2衛・坡道平面 200 萬預售分件
- 2025/04/15鼓山三路126號41.6萬/坪1,998 萬・43.4 坪・5/13F・住宅大樓・3房2廳2衛・坡道平面 190 萬預售分件
| 日期 | 地址 | 萬/坪 | 總價(萬) | 坪 | 樓層 | 型態 | 屋齡 | 格局 | 車位 | 備註 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026/10/01 | 高雄市鼓山區鼓山三路126號 | 38.2 | 1,295 | 28.9 | 4/13F | 住宅大樓 | 1年 | 2房2廳2衛 | 坡道平面 190 萬 | |
| 2026/09/22 | 高雄市鼓山區鼓山三路126號 | 42.3 | 1,425 | 28.9 | 9/13F | 住宅大樓 | 1年 | 2房2廳2衛 | 坡道平面 200 萬 | |
| 2026/07/16 | 高雄市鼓山區鼓山三路126號 | 41.4 | 1,389 | 28.9 | 10/13F | 住宅大樓 | 0年 | 2房2廳2衛 | 坡道平面 190 萬 | |
| 2026/05/30 | 高雄市鼓山區鼓山三路126號 | 40.6 | 1,900 | 41.9 | 6/13F | 住宅大樓 | 0年 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 200 萬 | |
| 2026/04/29 | 高雄市鼓山區鼓山三路126號 | 38.7 | 1,310 | 28.9 | 5/13F | 住宅大樓 | 0年 | 2房2廳2衛 | 坡道平面 190 萬 | |
| 2025/12/19 | 高雄市鼓山區鼓山三路126號 | 41.8 | 1,400 | 28.9 | 7/13F | 住宅大樓 | — | 2房2廳2衛 | 坡道平面 190 萬 | 預售分件 |
| 2025/08/05 | 高雄市鼓山區鼓山三路126號 | 43.2 | 2,065 | 43.4 | 11/13F | 住宅大樓 | — | 3房2廳2衛 | 坡道平面 190 萬 | 預售分件 |
| 2025/05/24 | 高雄市鼓山區鼓山三路126號 | 40.1 | 1,350 | 28.9 | 6/13F | 住宅大樓 | — | 2房2廳2衛 | 坡道平面 190 萬 | 預售分件 |
| 2025/05/02 | 高雄市鼓山區鼓山三路126號 | 42.5 | 1,428 | 28.9 | 8/13F | 住宅大樓 | — | 2房2廳2衛 | 坡道平面 200 萬 | 預售分件 |
| 2025/04/15 | 高雄市鼓山區鼓山三路126號 | 41.6 | 1,998 | 43.4 | 5/13F | 住宅大樓 | — | 3房2廳2衛 | 坡道平面 190 萬 | 預售分件 |
預售成交 最近 100 筆
- 2025/12/19內惟段一小段1201地號41.8萬/坪1,400 萬・28.9 坪・7/13F・住宅大樓・2房2廳2衛・坡道平面 190 萬
- 2025/08/05內惟段一小段1201地號43.2萬/坪2,065 萬・43.4 坪・11/13F・住宅大樓・3房2廳2衛・坡道平面 190 萬
- 2025/06/03內惟段一小段1201地號43.7萬/坪1,464 萬・28.9 坪・12/13F・住宅大樓・2房2廳2衛・坡道平面 200 萬
- 2025/05/24內惟段一小段1201地號40.1萬/坪1,350 萬・28.9 坪・6/13F・住宅大樓・2房2廳2衛・坡道平面 190 萬
- 2025/05/02內惟段一小段1201地號42.5萬/坪1,428 萬・28.9 坪・8/13F・住宅大樓・2房2廳2衛・坡道平面 200 萬
- 2025/04/15內惟段一小段1201地號41.6萬/坪1,998 萬・43.4 坪・5/13F・住宅大樓・3房2廳2衛・坡道平面 190 萬
| 日期 | 地址 | 萬/坪 | 總價(萬) | 坪 | 樓層 | 型態 | 屋齡 | 格局 | 車位 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025/12/19 | 高雄市鼓山區內惟段一小段1201地號 | 41.8 | 1,400 | 28.9 | 7/13F | 住宅大樓 | — | 2房2廳2衛 | 坡道平面 190 萬 |
| 2025/08/05 | 高雄市鼓山區內惟段一小段1201地號 | 43.2 | 2,065 | 43.4 | 11/13F | 住宅大樓 | — | 3房2廳2衛 | 坡道平面 190 萬 |
| 2025/06/03 | 高雄市鼓山區內惟段一小段1201地號 | 43.7 | 1,464 | 28.9 | 12/13F | 住宅大樓 | — | 2房2廳2衛 | 坡道平面 200 萬 |
| 2025/05/24 | 高雄市鼓山區內惟段一小段1201地號 | 40.1 | 1,350 | 28.9 | 6/13F | 住宅大樓 | — | 2房2廳2衛 | 坡道平面 190 萬 |
| 2025/05/02 | 高雄市鼓山區內惟段一小段1201地號 | 42.5 | 1,428 | 28.9 | 8/13F | 住宅大樓 | — | 2房2廳2衛 | 坡道平面 200 萬 |
| 2025/04/15 | 高雄市鼓山區內惟段一小段1201地號 | 41.6 | 1,998 | 43.4 | 5/13F | 住宅大樓 | — | 3房2廳2衛 | 坡道平面 190 萬 |
基地地號
| 地號 | 坪 | 分區 | 公告現值 萬/坪 | 最新土地成交 萬/坪 | 日期 |
|---|---|---|---|---|---|
| 內惟段一小段 1201 | 258.3 | 住 | — | 58 |
附近 1.5 公里的建案
鼓山區其他建案
同一行政區最近有成交或備查的建案，依最近成交排序。
尚觀地產開發股份有限公司的其他建案
同一建商在預售屋備查資料裡的其他建案（約 2021 年起申報的）；交屋後欄位是交屋後的中古成交相對預售價。
| 建案 | 地區 | 戶數 | 預售 萬/坪 | 筆數 | 最近成交 | 交屋後 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 尚觀靚 | 高雄市左營區 | 82 | 29.5 | 72 |
買預售屋前可以先看
資料來源：內政部預售屋建案備查資訊、實價登錄預售屋與買賣成交。各區塊的期間、筆數與算法列在該區塊的「根據與來源」；全部為統計參考，不是建案售價或估價。