預售中位單價
32.4萬/坪
全期・3 筆・全期 32.4（3 筆，含店面）
溢價 vs 同區中古
+7.1%
歸仁區 近一年中古中位 30.3（所有屋齡）
交屋後中古 vs 預售
-10.1%
對應社區 23 筆中古成交
戶數 / 棟數
27 戶
一眼看懂
歸仁之星已有 4 筆預售成交申報，每坪中位 32.4 萬（全期 3 筆），總價多在 1,090～1,325 萬（含車位）。最近一筆 2024/12/23，5/7F、35.5 坪、1,300 萬。
- 2024/12/231,300萬5/7F・35.5 坪・3 房・含車位32.4 萬/坪
- 2024/10/22880萬4/7F・27.9 坪・2 房31.6 萬/坪
- 2024/10/191,350萬7/7F・37.4 坪・3 房36.1 萬/坪
算一戶多少錢
自動估價・不用送出填樓層、坪數，用這個建案的預售成交換算總價。
參考總價（不含車位）
1,100～1,260萬
每坪約 32.4 萬 × 35 坪
依這個建案 3 筆坪數相差 3 成內的預售成交（2024 年）。
用了哪 3 筆
- 2024/12・5 樓・35.48 坪・每坪 32.4 萬
- 2024/10・4 樓・27.89 坪・每坪 31.6 萬
- 2024/10・7 樓・37.43 坪・每坪 36.1 萬
自動估價：沒有現勘，不具不動產估價師法規定的估價效力。這是參考區間，不是建議價。
根據與來源
- 資料
- 內政部實價登錄預售屋成交，以建案名稱「歸仁之星」對應；不列一樓店面（5 層以上的大樓）、解約與特殊交易。單價不含車位，總價含車位。
- 比較
- 附近新建案：5 公里內近兩年有成交的建案，越近、越新權重越高（下方「附近新建案的參考單價」）；同區預售、新成屋、中古：見下方「預售屋大概多少錢」的範圍與期間。
- 算一戶
- 挑樓層相差 3 層、坪數相差 3 成內的本案預售成交（不夠再放寬），近 24 個月有 5 筆以上就只用近 24 個月，最多 10 筆，單價中位 × 坪數；區間是中間一半（筆數少時用最低～最高）。預售價由建商訂，不依房價走勢換算。
- 注意
- 同一建案不同棟、座向、景觀、樓層價差可能很大；這是成交統計，不是建商售價。新建案比中古貴是常態，差距不代表貴或便宜。自動估價：沒有現勘，不具不動產估價師法規定的估價效力。
附近新建案的參考單價
依 5 公里內 16 個近兩年有成交的新建案，越近、越新的權重越高。
附近新建案參考單價（不含車位）
37.1萬/坪
附近新案中間一半：37.1～40.1 萬/坪
信心
低
同等級的過去建案，誤差中位 12.3%
這個建案自己的成交中位
32.4 萬/坪
全期 3 筆；成交時間較早，與現在的附近新案不直接比較
附近可比較的新建案少或距離遠，這個參考單價的參考性較低，請搭配下方同區行情一起看。
比較的新建案（權重最高的 8 個）
| 建案 | 距離 | 調整後 萬/坪 | 原始 萬/坪 | 筆數 | 最近成交 | 權重 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 春宜NO.5 | 0.1 km | 37.1 | 8 | 64% | ||
| 府居柏金 | 1.3 km | 40.1 | 12 | 27% | ||
| 安庭灣 | 2.2 km | 35.0 | 42 | 6% | ||
| 森 樂章 | 3.8 km | 43.4 | 22 | 1% | ||
| 臺邦第一景II | 3.3 km | 34.0 | 4 | 1% | ||
| 天陽富築 | 3.4 km | 31.1 | 8 | 1% | ||
| 佳晟家仁 | 4.7 km | 36.9 | 28 | 1% | ||
| 高第禾禾 | 4.4 km | 38.5 | 3 | 0% |
根據與來源
- 比較對象
- 5 公里內、近 24 個月有 3 筆以上 2 樓以上住宅預售成交的其他建案。
- 每案價格
- 近 12 個月成交單價中位（不足 3 筆用 24 個月），再用縣市預售單價的月中位走勢調整到現在。
- 權重
- 距離每多 0.7 公里、最後成交每早 6 個月，權重各降為約 37%；成交筆數越多權重越高（以 30 筆為上限開根號）。參考單價是加權中位數。
- 回測
- 站在每個建案開賣那天、只用當時已公開的成交預測它第一年的成交單價：5,963 個建案，誤差中位 9.5%，52.4% 在 ±10% 內、81.9% 在 ±20% 內。信心「高」（1 公里內有 3 個以上比較案）誤差中位 8.5%，「中」10.6%，「低」12.3%。只用同區預售中位的話誤差中位是 13.7%。
- 資料
- 內政部實價登錄預售屋成交，排除一樓店面、特殊交易與解約紀錄。
- 更新
- 每天凌晨重算（這次 2026/11/16）；回測每週重跑。
- 性質
- 依成交資料自動估算的統計參考，不是建商售價，也不具不動產估價師法規定的估價效力；同一建案不同樓層、坪數、景觀的價格會不同。
預售成交走勢
建案資料
內政部預售屋建案備查資訊；沒有填的項目不列。
- 地區
- 台南市歸仁區
- 坐落
- 大仁街
- 規模
- 27 戶
- 用途
- 住家
- 構造
- 鋼筋混凝土造
- 使用分區
- 住宅區
- 基地
- 八甲西段 1064，共約 1.9 坪
- 建照
- (111)南工造字第01527-01號（2022/09/20 核發）
- 銷售期間
- 自售 自1140716起(代銷已售5戶)
- 備查
- 2024/07/15
- 預售成交
- 2024/10/19～2024/12/23，實價登錄 3 筆
- 資料來源
- 內政部預售屋建案備查資訊
歸仁區的預售屋大概多少錢
台南市歸仁區近 24 個月有 20 個建案、340 筆預售成交。這是同區行情，不是這個建案的售價。
歸仁區預售（近 24 個月）340 筆
30.9～38.3 中位 34.6
歸仁區新成屋（屋齡 5 年內）414 筆
29.2～36.5 中位 32.9
歸仁區中古（近一年）421 筆
23.9～34.5 中位 30.3
萬/坪（不含車位）。色條是中間一半成交的範圍（第 25～75 百分位），黑線是中位數。
歸仁區預售依房型：常見坪數與總價
| 房型 | 成交筆數 | 常見坪數 | 常見總價（萬） | 單價中位（萬/坪） | 有車位 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2 房 | 166 | 25.9 | 1,107 | 35.7 | |
| 3 房 | 142 | 33.5 | 1,285 | 33.3 | |
| 4 房以上 | 23 | 46.5 | 1,800 | 33.8 |
根據與來源
- 預售
- 內政部實價登錄預售屋成交，台南市歸仁區 2024/11/17～2026/08/14，340 筆、20 個建案。只算 2 樓以上的住宅用途，排除一樓店面與親友交易等特殊交易。
- 新成屋
- 實價登錄買賣成交，歸仁區屋齡 5 年內，2024/11/20～2026/10/07，414 筆（排除特殊交易與純土地）。
- 中古
- 實價登錄買賣成交，歸仁區所有屋齡，近一年 421 筆（以資料完整月為終點）。
- 範圍
- 行政區近 24 個月不到 10 筆時自動改用全縣市，再不夠用全縣市近 5 年；用了哪個範圍寫在上面。
- 算法
- 單價一律不含車位；區間是第 25～75 百分位，代表中間一半的成交；房型的坪數與總價取中位數，總價含車位。
- 更新
- 每天凌晨隨實價登錄資料更新後重算（內政部每月 1、11、21 日發布新成交）。
- 性質
- 同區成交的統計，不是這個建案的售價或估價；實際價格以建商報價與日後的實價登錄為準。
這個建案的成交統計
依實價登錄以「歸仁之星」申報的預售成交，2024/10/19～2025/06/19。
已申報
4筆
總戶數 27 戶
單價（萬/坪）
32.0～34.2
中位 32.4・住宅 3 筆
總價（萬）
1,090～1,325
中位 1,300，含車位
車位
150 萬
分開標價的 1 筆中位
根據與來源
- 資料
- 內政部實價登錄預售屋成交，以建案名稱「歸仁之星」在同縣市對應；臺、台視為同字。
- 統計範圍
- 單價、總價、房型、樓層只算 2 樓以上住宅用途，排除一樓店面與特殊交易；已申報與解約筆數為全部紀錄。
- 算法
- 單價不含車位；區間為第 25～75 百分位；車位價只算有分開標價的。
交屋後 歸仁之星
近一年中古 13 筆・中位 29.1 萬/坪・近三年 29.4・一年 -5.8%
- 2026/08/05大仁街450號28.4*萬/坪976 萬・28.4 坪・4/7F・華廈・屋齡 1 年・2房2廳1衛・一樓平面 未分價
- 2026/08/05大仁街450號28.8萬/坪818 萬・28.4 坪・3/7F・華廈・屋齡 1 年・2房2廳1衛
- 2026/08/05大仁街450號29.2*萬/坪1,140 萬・33.0 坪・4/7F・華廈・屋齡 1 年・3房2廳2衛・一樓平面 未分價
- 2026/05/22大仁街450號29.5*萬/坪1,232 萬・35.8 坪・7/7F・華廈・屋齡 1 年・3房2廳2衛・一樓平面 未分價
- 2026/05/08大仁街450號27.9*萬/坪1,088 萬・33.0 坪・5/7F・華廈・屋齡 1 年・3房2廳2衛・一樓平面 未分價
- 2026/04/13大仁街450號27.4萬/坪1,055 萬・33.0 坪・3/7F・華廈・屋齡 1 年・3房2廳2衛・一樓平面 估 150 萬
- 2026/04/10大仁街450號30.4萬/坪1,001 萬・28.0 坪・7/7F・華廈・屋齡 1 年・2房2廳1衛・一樓平面 估 150 萬
- 2026/04/01大仁街450號27.8萬/坪1,070 萬・33.0 坪・2/7F・華廈・屋齡 1 年・3房2廳2衛・一樓平面 估 150 萬
- 2026/03/21大仁街450號29.1萬/坪1,200 萬・36.0 坪・2/7F・華廈・屋齡 1 年・3房2廳2衛・一樓平面 估 150 萬備註：含露臺
- 2026/03/14大仁街450號29.0萬/坪1,195 萬・36.0 坪・4/7F・華廈・屋齡 1 年・3房2廳2衛・一樓平面 估 150 萬
- 2026/02/27大仁街450號29.4萬/坪1,058 萬・36.0 坪・5/7F・華廈・屋齡 1 年・3房2廳2衛
- 2026/02/27大仁街450號30.0萬/坪1,080 萬・36.0 坪・2/7F・華廈・屋齡 1 年・3房2廳2衛備註：含露臺
- 2025/12/20大仁街450號29.3萬/坪1,057 萬・36.0 坪・3/7F・華廈・屋齡 0 年・3房2廳2衛
- 2025/11/11大仁街450號28.8萬/坪1,188 萬・36.0 坪・3/7F・華廈・屋齡 0 年・3房2廳2衛・一樓平面 估 150 萬
- 2025/10/24大仁街450號30.2萬/坪996 萬・28.0 坪・6/7F・華廈・屋齡 0 年・2房2廳1衛・一樓平面 估 150 萬
- 2025/09/20大仁街450號28.9萬/坪820 萬・28.4 坪・3/7F・華廈・屋齡 0 年・2房2廳1衛
- 2025/09/19大仁街450號29.7萬/坪1,219 萬・36.0 坪・4/7F・華廈・屋齡 0 年・3房2廳2衛・一樓平面 估 150 萬
- 2025/08/30大仁街450號29.9萬/坪1,370 萬・35.8 坪・6/7F・華廈・屋齡 0 年・3房2廳2衛・一樓平面 估 300 萬
- 2025/08/27大仁街450號30.9萬/坪1,256 萬・35.8 坪・6/7F・華廈・屋齡 0 年・3房2廳2衛・一樓平面 150 萬預售分件
- 2025/06/19大仁街450號30.6萬/坪857 萬・28.0 坪・6/7F・華廈・2房2廳1衛預售分件
- 2024/12/23大仁街450號31.9萬/坪1,300 萬・36.0 坪・5/7F・華廈・3房2廳2衛・一樓平面 150 萬預售分件
- 2024/10/22大仁街450號31.0萬/坪880 萬・28.4 坪・4/7F・華廈・2房2廳1衛預售分件
- 2024/10/19大仁街450號34.9萬/坪1,350 萬・38.6 坪・7/7F・華廈・3房2廳2衛預售分件備註：露台面積63.2平方公尺預售屋、或土地及建物分件登記案件
| 日期 | 地址 | 萬/坪 | 總價(萬) | 坪 | 樓層 | 型態 | 屋齡 | 格局 | 車位 | 備註 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026/08/05 | 台南市歸仁區大仁街450號 | 28.4* | 976 | 28.4 | 4/7F | 華廈 | 1年 | 2房2廳1衛 | 一樓平面 未分價 | |
| 2026/08/05 | 台南市歸仁區大仁街450號 | 28.8 | 818 | 28.4 | 3/7F | 華廈 | 1年 | 2房2廳1衛 | — | |
| 2026/08/05 | 台南市歸仁區大仁街450號 | 29.2* | 1,140 | 33.0 | 4/7F | 華廈 | 1年 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 未分價 | |
| 2026/05/22 | 台南市歸仁區大仁街450號 | 29.5* | 1,232 | 35.8 | 7/7F | 華廈 | 1年 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 未分價 | |
| 2026/05/08 | 台南市歸仁區大仁街450號 | 27.9* | 1,088 | 33.0 | 5/7F | 華廈 | 1年 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 未分價 | |
| 2026/04/13 | 台南市歸仁區大仁街450號 | 27.4 | 1,055 | 33.0 | 3/7F | 華廈 | 1年 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 估 150 萬 | |
| 2026/04/10 | 台南市歸仁區大仁街450號 | 30.4 | 1,001 | 28.0 | 7/7F | 華廈 | 1年 | 2房2廳1衛 | 一樓平面 估 150 萬 | |
| 2026/04/01 | 台南市歸仁區大仁街450號 | 27.8 | 1,070 | 33.0 | 2/7F | 華廈 | 1年 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 估 150 萬 | |
| 2026/03/21 | 台南市歸仁區大仁街450號 | 29.1 | 1,200 | 36.0 | 2/7F | 華廈 | 1年 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 估 150 萬 | 含露臺 |
| 2026/03/14 | 台南市歸仁區大仁街450號 | 29.0 | 1,195 | 36.0 | 4/7F | 華廈 | 1年 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 估 150 萬 | |
| 2026/02/27 | 台南市歸仁區大仁街450號 | 29.4 | 1,058 | 36.0 | 5/7F | 華廈 | 1年 | 3房2廳2衛 | — | |
| 2026/02/27 | 台南市歸仁區大仁街450號 | 30.0 | 1,080 | 36.0 | 2/7F | 華廈 | 1年 | 3房2廳2衛 | — | 含露臺 |
| 2025/12/20 | 台南市歸仁區大仁街450號 | 29.3 | 1,057 | 36.0 | 3/7F | 華廈 | 0年 | 3房2廳2衛 | — | |
| 2025/11/11 | 台南市歸仁區大仁街450號 | 28.8 | 1,188 | 36.0 | 3/7F | 華廈 | 0年 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 估 150 萬 | |
| 2025/10/24 | 台南市歸仁區大仁街450號 | 30.2 | 996 | 28.0 | 6/7F | 華廈 | 0年 | 2房2廳1衛 | 一樓平面 估 150 萬 | |
| 2025/09/20 | 台南市歸仁區大仁街450號 | 28.9 | 820 | 28.4 | 3/7F | 華廈 | 0年 | 2房2廳1衛 | — | |
| 2025/09/19 | 台南市歸仁區大仁街450號 | 29.7 | 1,219 | 36.0 | 4/7F | 華廈 | 0年 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 估 150 萬 | |
| 2025/08/30 | 台南市歸仁區大仁街450號 | 29.9 | 1,370 | 35.8 | 6/7F | 華廈 | 0年 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 估 300 萬 | |
| 2025/08/27 | 台南市歸仁區大仁街450號 | 30.9 | 1,256 | 35.8 | 6/7F | 華廈 | 0年 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 150 萬 | 預售分件 |
| 2025/06/19 | 台南市歸仁區大仁街450號 | 30.6 | 857 | 28.0 | 6/7F | 華廈 | — | 2房2廳1衛 | — | 預售分件 |
| 2024/12/23 | 台南市歸仁區大仁街450號 | 31.9 | 1,300 | 36.0 | 5/7F | 華廈 | — | 3房2廳2衛 | 一樓平面 150 萬 | 預售分件 |
| 2024/10/22 | 台南市歸仁區大仁街450號 | 31.0 | 880 | 28.4 | 4/7F | 華廈 | — | 2房2廳1衛 | — | 預售分件 |
| 2024/10/19 | 台南市歸仁區大仁街450號 | 34.9 | 1,350 | 38.6 | 7/7F | 華廈 | — | 3房2廳2衛 | — | 預售分件 露台面積63.2平方公尺預售屋、或土地及建物分件登記案件 |
車位欄的「估」＝車位沒有分開計價，依當區車位成交推估；單價已扣除這個估值。
預售成交 最近 100 筆
- 2024/12/23大仁街450號32.4萬/坪1,300 萬・35.5 坪・5/7F・華廈・3房2廳2衛・一樓平面 150 萬
- 2024/10/22大仁街450號31.6萬/坪880 萬・27.9 坪・4/7F・華廈・2房2廳1衛
- 2024/10/19大仁街450號36.1萬/坪1,350 萬・37.4 坪・7/7F・華廈・3房2廳2衛備註：補註露台面積 63.2 平方公尺
| 日期 | 地址 | 萬/坪 | 總價(萬) | 坪 | 樓層 | 型態 | 屋齡 | 格局 | 車位 | 備註 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024/12/23 | 台南市歸仁區大仁街450號 | 32.4 | 1,300 | 35.5 | 5/7F | 華廈 | — | 3房2廳2衛 | 一樓平面 150 萬 | |
| 2024/10/22 | 台南市歸仁區大仁街450號 | 31.6 | 880 | 27.9 | 4/7F | 華廈 | — | 2房2廳1衛 | — | |
| 2024/10/19 | 台南市歸仁區大仁街450號 | 36.1 | 1,350 | 37.4 | 7/7F | 華廈 | — | 3房2廳2衛 | — | 補註露台面積 63.2 平方公尺 |
基地地號
| 地號 | 坪 | 分區 | 公告現值 萬/坪 | 最新土地成交 萬/坪 | 日期 |
|---|---|---|---|---|---|
| 八甲西段 1064 | 1.9 | 住 | — | 28 |
附近 1.5 公里的建案
歸仁區其他建案
同一行政區最近有成交或備查的建案，依最近成交排序。
裕正開發股份有限公司的其他建案
裕正開發股份有限公司在預售屋備查資料（約 2021 年起）裡只有這個建案。
買預售屋前可以先看
資料來源：內政部預售屋建案備查資訊、實價登錄預售屋與買賣成交。各區塊的期間、筆數與算法列在該區塊的「根據與來源」；全部為統計參考，不是建案售價或估價。