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台北市預售屋 › 士林區

天母上苑

台北市士林區中山北路7段141巷21號・建商 昇宏昌建設股份有限公司・27・第三種住宅區・鋼筋混凝土造・備查 2022/07/08・建照 110建字第0127號
建商交屋後成績單已交屋 1 案・預售→中古中位 -5.5%・扣掉同區漲跌 -7.4%・1 案中古價低於預售價看每一案 →
預售中位單價
102.5萬/坪
近 24 個月住宅・5 筆・全期 102.5（10 筆，含店面）
溢價 vs 同區中古
+47.0%
士林區 近一年中古中位 69.7（所有屋齡）
交屋後中古 vs 預售
-7.5%
對應社區 20 筆中古成交
戶數 / 棟數
27 戶
一眼看懂

天母上苑已有 11 筆預售成交申報，每坪中位 102.5 萬（近 24 個月住宅 5 筆），總價多在 2,334～2,854 萬（含車位）。最近一筆 2024/12/12，12/12F、24.1 坪、2,692 萬。

最近預售成交（最近一年沒有成交，以下是較早的成交）看逐筆預售成交 →
  • 2024/12/122,692萬12/12F・24.1 坪・2 房・含車位101.0 萬/坪
  • 2024/12/112,950萬12/12F・26.3 坪・2 房・含車位102.5 萬/坪
  • 2024/12/112,711萬11/12F・24.1 坪・2 房・含車位102.0 萬/坪
  • 2024/12/112,955萬11/12F・26.3 坪・2 房・含車位102.5 萬/坪
  • 2024/12/092,780萬8/12F・24.1 坪・2 房・含車位104.2 萬/坪
本案各房型：一戶多少錢（預售成交中位，總價含車位）
  • 2 房最常見
    2,739萬
    約 24 坪・每坪 102.5 萬
    8 筆・多半含車位

算一戶多少錢

自動估價・不用送出

填樓層、坪數，用這個建案的預售成交換算總價。

參考總價（含車位）
2,710～2,720萬
每坪約 102.5 萬 × 24 坪 ＋ 車位 260 萬
101.0每坪單價（萬）・每一點是一筆成交104.2

依這個建案 5 筆坪數相差 3 成內的預售成交（2024 年）。

用了哪 5 筆
  • 2024/12・12 樓・24.08 坪・每坪 101.0 萬
  • 2024/12・12 樓・26.25 坪・每坪 102.5 萬
  • 2024/12・11 樓・24.08 坪・每坪 102.0 萬
  • 2024/12・11 樓・26.25 坪・每坪 102.5 萬
  • 2024/12・8 樓・24.08 坪・每坪 104.2 萬

自動估價：沒有現勘，不具不動產估價師法規定的估價效力。這是參考區間，不是建議價。

每坪單價（不含車位）：本案和附近新建案、同區比
  • 本案102.5萬/坪近 24 個月住宅 5 筆
  • 附近新建案109.9萬/坪參考單價，57 個近兩年有成交的建案加權
  • 士林區預售112.3萬/坪近 24 個月 573 筆、33 個建案
  • 士林區新成屋105.3萬/坪屋齡 5 年內的買賣
  • 士林區中古69.7萬/坪近一年、所有屋齡

附近在賣的新建案：天母蒔麗 97.5 萬・0.5 km、慕溪 109.9 萬・0.4 km、耕心冉冉 124.9 萬・0.3 km、昇陽醴居 131.4 萬・1.4 km、文心天母 147.2 萬・1.4 km

根據與來源
資料
內政部實價登錄預售屋成交，以建案名稱「天母上苑」對應；不列一樓店面（5 層以上的大樓）、解約與特殊交易。單價不含車位，總價含車位。
比較
附近新建案：5 公里內近兩年有成交的建案，越近、越新權重越高（下方「附近新建案的參考單價」）；同區預售、新成屋、中古：見下方「預售屋大概多少錢」的範圍與期間。
算一戶
挑樓層相差 3 層、坪數相差 3 成內的本案預售成交（不夠再放寬），近 24 個月有 5 筆以上就只用近 24 個月，最多 10 筆，單價中位 × 坪數；區間是中間一半（筆數少時用最低～最高）。預售價由建商訂，不依房價走勢換算。
注意
同一建案不同棟、座向、景觀、樓層價差可能很大；這是成交統計，不是建商售價。新建案比中古貴是常態，差距不代表貴或便宜。自動估價：沒有現勘，不具不動產估價師法規定的估價效力。

附近新建案的參考單價

依 5 公里內 57 個近兩年有成交的新建案，越近、越新的權重越高。

附近新建案參考單價（不含車位）
109.9萬/坪
附近新案中間一半：97.5～127.9 萬/坪
信心
高
同等級的過去建案，誤差中位 8.5%
這個建案自己的成交中位
102.5 萬/坪
近 24 個月住宅 5 筆；成交時間較早，與現在的附近新案不直接比較

比較的新建案（權重最高的 8 個）

建案距離調整後 萬/坪筆數權重
天母蒔麗0.5 km97.52626%
慕溪0.4 km109.9816%
耕心冉冉0.3 km124.9311%
昇陽醴居1.4 km131.4678%
文心天母1.4 km147.2348%
龍霖初心0.8 km88.4117%
昇樺知玉2.3 km116.9292%
宏築天□0.3 km121.032%
根據與來源
比較對象
5 公里內、近 24 個月有 3 筆以上 2 樓以上住宅預售成交的其他建案。
每案價格
近 12 個月成交單價中位（不足 3 筆用 24 個月），再用縣市預售單價的月中位走勢調整到現在。
權重
距離每多 0.7 公里、最後成交每早 6 個月，權重各降為約 37%；成交筆數越多權重越高（以 30 筆為上限開根號）。參考單價是加權中位數。
回測
站在每個建案開賣那天、只用當時已公開的成交預測它第一年的成交單價：5,963 個建案，誤差中位 9.5%，52.4% 在 ±10% 內、81.9% 在 ±20% 內。信心「高」（1 公里內有 3 個以上比較案）誤差中位 8.5%，「中」10.6%，「低」12.3%。只用同區預售中位的話誤差中位是 13.7%。
資料
內政部實價登錄預售屋成交，排除一樓店面、特殊交易與解約紀錄。
更新
每天凌晨重算（這次 2026/11/16）；回測每週重跑。
性質
依成交資料自動估算的統計參考，不是建商售價，也不具不動產估價師法規定的估價效力；同一建案不同樓層、坪數、景觀的價格會不同。

預售成交走勢

建案資料

內政部預售屋建案備查資訊；沒有填的項目不列。

地區
台北市士林區
建商
昇宏昌建設股份有限公司（另有 1 個建案，見下方）
坐落
台北市士林區中山北路7段141巷21號
規模
27 戶
用途
住家用
構造
鋼筋混凝土造
使用分區
第三種住宅區
基地
天母段四小段 469
建照
110建字第0127號（2021/05/31 核發）
銷售期間
自售 2021/12/01～2023/12/31
備查
2022/07/08
預售成交
2023/11/26～2024/12/12，實價登錄 10 筆
資料來源
內政部預售屋建案備查資訊

士林區的預售屋大概多少錢

台北市士林區近 24 個月有 33 個建案、573 筆預售成交，近 6 個月中位 128.5 萬/坪（120 筆）。這是同區行情，不是這個建案的售價。

天母上苑10 筆
101.3～103.8 中位 102.5
士林區預售（近 24 個月）573 筆
87.7～126.5 中位 112.3
士林區新成屋（屋齡 5 年內）132 筆
93.7～117.2 中位 105.3
士林區中古（近一年）802 筆
57.5～90.2 中位 69.7
萬/坪（不含車位）。色條是中間一半成交的範圍（第 25～75 百分位），黑線是中位數。

士林區預售依房型：常見坪數與總價

房型成交筆數常見坪數常見總價（萬）單價中位（萬/坪）
1 房2915.41,878124.8
2 房22824.72,53392.7
3 房25434.84,526117.5
4 房以上1451.56,870128.5
根據與來源
預售
內政部實價登錄預售屋成交，台北市士林區 2024/11/17～2026/09/30，573 筆、33 個建案。只算 2 樓以上的住宅用途，排除一樓店面與親友交易等特殊交易。
新成屋
實價登錄買賣成交，士林區屋齡 5 年內，2024/11/20～2026/10/03，132 筆（排除特殊交易與純土地）。
中古
實價登錄買賣成交，士林區所有屋齡，近一年 802 筆（以資料完整月為終點）。
範圍
行政區近 24 個月不到 10 筆時自動改用全縣市，再不夠用全縣市近 5 年；用了哪個範圍寫在上面。
算法
單價一律不含車位；區間是第 25～75 百分位，代表中間一半的成交；房型的坪數與總價取中位數，總價含車位。
更新
每天凌晨隨實價登錄資料更新後重算（內政部每月 1、11、21 日發布新成交）。
性質
同區成交的統計，不是這個建案的售價或估價；實際價格以建商報價與日後的實價登錄為準。

這個建案的成交統計

依實價登錄以「天母上苑」申報的預售成交，2023/11/26～2024/12/12。

已申報
11筆
總戶數 27 戶
單價（萬/坪）
101.3～103.8
中位 102.5・住宅 10 筆
總價（萬）
2,334～2,854
中位 2,739，含車位
車位
260 萬
分開標價的 9 筆中位

依房型

房型成交筆數常見坪數常見總價（萬）單價中位（萬/坪）
2 房824.12,739102.5

依樓層：單價中位

樓層筆數萬/坪比最低樓層
6～10 樓3104.3—
11～15 樓5102.5-2%

只列 3 筆以上的樓層區段；同一建案不同棟、坪數組成不同也會影響單價，見樓層價差有多少。

根據與來源
資料
內政部實價登錄預售屋成交，以建案名稱「天母上苑」在同縣市對應；臺、台視為同字。
統計範圍
單價、總價、房型、樓層只算 2 樓以上住宅用途，排除一樓店面與特殊交易；已申報與解約筆數為全部紀錄。
算法
單價不含車位；區間為第 25～75 百分位；車位價只算有分開標價的。

交屋後 天母上苑

近一年中古 3 筆・中位 94.8 萬/坪・近三年 100.5・一年 —

車位欄的「估」＝車位沒有分開計價，依當區車位成交推估；單價已扣除這個估值。

預售成交 最近 100 筆

基地地號

地號坪公告現值 萬/坪最新土地成交 萬/坪
天母段四小段 469—120（115）—

附近 1.5 公里的建案

建案距離預售 萬/坪筆數
大將天母139 m124.05
耕心冉冉255 m115.616
宏築天□285 m122.013
慕溪439 m109.18
天母蒔麗528 m96.926
甘霖僑琚533 m—0
天畝567 m—0
天母上城633 m—0
春聚692 m85.927
新美齊心岳721 m105.917

士林區其他建案

同一行政區最近有成交或備查的建案，依最近成交排序。

建案戶數預售 萬/坪筆數
昇陽醴居246130.668
仰德至善-B32115.619
天母品川B棟18124.07
文心天母93146.234
慕溪25109.18
耕心冉冉24115.616
廣宇大涵65128.915
仰德至善-A23118.811
昇陽芙林148121.039
義華N°1
2026/07 備查・尚無成交
43——
大河商爵8068.324
漢皇韶光16284.5139

昇宏昌建設股份有限公司的其他建案

同一建商在預售屋備查資料裡的其他建案（約 2021 年起申報的）；交屋後欄位是交屋後的中古成交相對預售價。

建案戶數預售 萬/坪筆數
樹沐9780.611

買預售屋前可以先看

資料來源：內政部預售屋建案備查資訊、實價登錄預售屋與買賣成交。各區塊的期間、筆數與算法列在該區塊的「根據與來源」；全部為統計參考，不是建案售價或估價。