預售中位單價
109.1萬/坪
近 24 個月住宅・8 筆・全期 109.1（8 筆，含店面）
溢價 vs 同區中古
+56.6%
士林區 近一年中古中位 69.7（所有屋齡）
交屋後中古 vs 預售
—
尚無交屋後成交
戶數 / 棟數
25 戶
一眼看懂
慕溪已有 8 筆預售成交申報，每坪中位 109.1 萬（近 24 個月住宅 8 筆），總價多在 3,650～3,846 萬（含車位）。最近一筆 2026/09/26，5/11F、32.4 坪、3,695 萬。
- 2026/09/263,695萬5/11F・32.4 坪・3 房・含車位108.1 萬/坪
- 2026/09/203,768萬8/11F・32.4 坪・3 房・含車位110.3 萬/坪
- 2026/08/272,988萬4/11F・25.6 坪・2 房・含車位109.2 萬/坪
- 2026/08/243,728萬6/11F・32.4 坪・3 房・含車位109.1 萬/坪
- 2026/08/214,260萬6/11F・32.7 坪・3 房・含車位124.5 萬/坪
- 3 房最常見3,728萬約 32 坪・每坪 109.1 萬7 筆・多半含車位
算一戶多少錢
自動估價・不用送出填樓層、坪數，用這個建案的預售成交換算總價。
參考總價（含車位）
3,640～3,800萬
每坪約 109.1 萬 × 32 坪 ＋ 車位 190 萬
依這個建案 8 筆坪數相差 3 成內的預售成交（2026 年）。
用了哪 8 筆
- 2026/09・5 樓・32.43 坪・每坪 108.1 萬
- 2026/09・8 樓・32.43 坪・每坪 110.3 萬
- 2026/08・4 樓・25.62 坪・每坪 109.2 萬
- 2026/08・6 樓・32.43 坪・每坪 109.1 萬
- 2026/08・6 樓・32.7 坪・每坪 124.5 萬
- 2026/07・3 樓・32.43 坪・每坪 106.7 萬
- 2026/06・10 樓・32.43 坪・每坪 119.9 萬
- 2026/06・4 樓・32.43 坪・每坪 106.7 萬
自動估價：沒有現勘，不具不動產估價師法規定的估價效力。這是參考區間，不是建議價。
根據與來源
- 資料
- 內政部實價登錄預售屋成交，以建案名稱「慕溪」對應；不列一樓店面（5 層以上的大樓）、解約與特殊交易。單價不含車位，總價含車位。
- 比較
- 附近新建案：5 公里內近兩年有成交的建案，越近、越新權重越高（下方「附近新建案的參考單價」）；同區預售、新成屋、中古：見下方「預售屋大概多少錢」的範圍與期間。
- 算一戶
- 挑樓層相差 3 層、坪數相差 3 成內的本案預售成交（不夠再放寬），近 24 個月有 5 筆以上就只用近 24 個月，最多 10 筆，單價中位 × 坪數；區間是中間一半（筆數少時用最低～最高）。預售價由建商訂，不依房價走勢換算。
- 注意
- 同一建案不同棟、座向、景觀、樓層價差可能很大；這是成交統計，不是建商售價。新建案比中古貴是常態，差距不代表貴或便宜。自動估價：沒有現勘，不具不動產估價師法規定的估價效力。
附近新建案的參考單價
依 5 公里內 58 個近兩年有成交的新建案，越近、越新的權重越高。
附近新建案參考單價（不含車位）
118.7萬/坪
附近新案中間一半：97.5～133.5 萬/坪
信心
高
同等級的過去建案，誤差中位 8.5%
這個建案自己的成交中位
109.1 萬/坪
與附近新案相差 −8%（近 24 個月住宅 8 筆）
比較的新建案（權重最高的 8 個）
| 建案 | 距離 | 調整後 萬/坪 | 原始 萬/坪 | 筆數 | 最近成交 | 權重 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 天母蒔麗 | 0.7 km | 97.5 | 26 | 21% | ||
| 龍霖初心 | 0.5 km | 88.4 | 11 | 13% | ||
| 文心天母 | 1.1 km | 147.2 | 34 | 13% | ||
| 昇陽醴居 | 1.4 km | 131.4 | 67 | 8% | ||
| 耕心冉冉 | 0.7 km | 124.9 | 3 | 6% | ||
| 昇樺知玉 | 1.8 km | 116.9 | 29 | 5% | ||
| 齊興_緻 | 2.0 km | 133.5 | 25 | 3% | ||
| 天母品川B棟 | 1.6 km | 126.0 | 7 | 3% |
根據與來源
- 比較對象
- 5 公里內、近 24 個月有 3 筆以上 2 樓以上住宅預售成交的其他建案。
- 每案價格
- 近 12 個月成交單價中位（不足 3 筆用 24 個月），再用縣市預售單價的月中位走勢調整到現在。
- 權重
- 距離每多 0.7 公里、最後成交每早 6 個月，權重各降為約 37%；成交筆數越多權重越高（以 30 筆為上限開根號）。參考單價是加權中位數。
- 回測
- 站在每個建案開賣那天、只用當時已公開的成交預測它第一年的成交單價：5,963 個建案，誤差中位 9.5%，52.4% 在 ±10% 內、81.9% 在 ±20% 內。信心「高」（1 公里內有 3 個以上比較案）誤差中位 8.5%，「中」10.6%，「低」12.3%。只用同區預售中位的話誤差中位是 13.7%。
- 資料
- 內政部實價登錄預售屋成交，排除一樓店面、特殊交易與解約紀錄。
- 更新
- 每天凌晨重算（這次 2026/11/16）；回測每週重跑。
- 性質
- 依成交資料自動估算的統計參考，不是建商售價，也不具不動產估價師法規定的估價效力；同一建案不同樓層、坪數、景觀的價格會不同。
預售成交走勢
建案資料
內政部預售屋建案備查資訊；沒有填的項目不列。
- 地區
- 台北市士林區
- 坐落
- 台北市士林區天母北路44巷6弄1號
- 規模
- 25 戶
- 用途
- 住家用
- 構造
- 鋼筋混凝土造
- 使用分區
- 第三種住宅區
- 基地
- 天母段三小段 43、天母段三小段 45、天母段三小段 46-2，共約 82.3 坪
- 建照
- 114建字第0065號（2025/03/27 核發）
- 銷售期間
- 代銷 經雙方議定為簽約日或建照取得日,以二者中最遲完成者為起算日,起算十二個月止
- 備查
- 2025/06/24
- 預售成交
- 2026/06/09～2026/09/26，實價登錄 8 筆
- 資料來源
- 內政部預售屋建案備查資訊
士林區的預售屋大概多少錢
台北市士林區近 24 個月有 33 個建案、573 筆預售成交，近 6 個月中位 128.5 萬/坪（120 筆）。這是同區行情，不是這個建案的售價。
慕溪8 筆
107.7～112.7 中位 109.1
士林區預售（近 24 個月）573 筆
87.7～126.5 中位 112.3
士林區新成屋（屋齡 5 年內）132 筆
93.7～117.2 中位 105.3
士林區中古（近一年）802 筆
57.5～90.2 中位 69.7
萬/坪（不含車位）。色條是中間一半成交的範圍（第 25～75 百分位），黑線是中位數。
士林區預售依房型：常見坪數與總價
| 房型 | 成交筆數 | 常見坪數 | 常見總價（萬） | 單價中位（萬/坪） | 有車位 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 房 | 29 | 15.4 | 1,878 | 124.8 | |
| 2 房 | 228 | 24.7 | 2,533 | 92.7 | |
| 3 房 | 254 | 34.8 | 4,526 | 117.5 | |
| 4 房以上 | 14 | 51.5 | 6,870 | 128.5 |
根據與來源
- 預售
- 內政部實價登錄預售屋成交，台北市士林區 2024/11/17～2026/09/30，573 筆、33 個建案。只算 2 樓以上的住宅用途，排除一樓店面與親友交易等特殊交易。
- 新成屋
- 實價登錄買賣成交，士林區屋齡 5 年內，2024/11/20～2026/10/03，132 筆（排除特殊交易與純土地）。
- 中古
- 實價登錄買賣成交，士林區所有屋齡，近一年 802 筆（以資料完整月為終點）。
- 範圍
- 行政區近 24 個月不到 10 筆時自動改用全縣市，再不夠用全縣市近 5 年；用了哪個範圍寫在上面。
- 算法
- 單價一律不含車位；區間是第 25～75 百分位，代表中間一半的成交；房型的坪數與總價取中位數，總價含車位。
- 更新
- 每天凌晨隨實價登錄資料更新後重算（內政部每月 1、11、21 日發布新成交）。
- 性質
- 同區成交的統計，不是這個建案的售價或估價；實際價格以建商報價與日後的實價登錄為準。
這個建案的成交統計
依實價登錄以「慕溪」申報的預售成交，2026/06/09～2026/09/26。
已申報
8筆
總戶數 25 戶
單價（萬/坪）
107.7～112.7
中位 109.1・住宅 8 筆
總價（萬）
3,650～3,846
中位 3,712，含車位
車位
190 萬
分開標價的 8 筆中位
依房型
| 房型 | 成交筆數 | 常見坪數 | 常見總價（萬） | 單價中位（萬/坪） | 有車位 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3 房 | 7 | 32.4 | 3,728 | 109.1 |
根據與來源
- 資料
- 內政部實價登錄預售屋成交，以建案名稱「慕溪」在同縣市對應；臺、台視為同字。
- 統計範圍
- 單價、總價、房型、樓層只算 2 樓以上住宅用途，排除一樓店面與特殊交易；已申報與解約筆數為全部紀錄。
- 算法
- 單價不含車位；區間為第 25～75 百分位；車位價只算有分開標價的。
預售成交 最近 100 筆
- 2026/09/26天母北路44巷108.1萬/坪3,695 萬・32.4 坪・5/11F・住宅大樓・3房2廳2衛・其他 190 萬
- 2026/09/20天母北路44巷110.3萬/坪3,768 萬・32.4 坪・8/11F・住宅大樓・3房2廳2衛・其他 190 萬
- 2026/08/27天母北路44巷109.2萬/坪2,988 萬・25.6 坪・4/11F・住宅大樓・2房1廳2衛・其他 190 萬
- 2026/08/24天母北路44巷109.1萬/坪3,728 萬・32.4 坪・6/11F・住宅大樓・3房2廳2衛・其他 190 萬
- 2026/08/21天母北路44巷124.5萬/坪4,260 萬・32.7 坪・6/11F・住宅大樓・3房2廳2衛・其他 190 萬
- 2026/07/02天母北路44巷106.7萬/坪3,650 萬・32.4 坪・3/11F・住宅大樓・3房2廳2衛・其他 190 萬
- 2026/06/16天母北路44巷119.9萬/坪4,078 萬・32.4 坪・10/11F・住宅大樓・3房2廳2衛・其他 190 萬
- 2026/06/09天母北路44巷106.7萬/坪3,650 萬・32.4 坪・4/11F・住宅大樓・3房2廳2衛・其他 190 萬
| 日期 | 地址 | 萬/坪 | 總價(萬) | 坪 | 樓層 | 型態 | 屋齡 | 格局 | 車位 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026/09/26 | 臺北市士林區天母北路44巷 | 108.1 | 3,695 | 32.4 | 5/11F | 住宅大樓 | — | 3房2廳2衛 | 其他 190 萬 |
| 2026/09/20 | 臺北市士林區天母北路44巷 | 110.3 | 3,768 | 32.4 | 8/11F | 住宅大樓 | — | 3房2廳2衛 | 其他 190 萬 |
| 2026/08/27 | 臺北市士林區天母北路44巷 | 109.2 | 2,988 | 25.6 | 4/11F | 住宅大樓 | — | 2房1廳2衛 | 其他 190 萬 |
| 2026/08/24 | 臺北市士林區天母北路44巷 | 109.1 | 3,728 | 32.4 | 6/11F | 住宅大樓 | — | 3房2廳2衛 | 其他 190 萬 |
| 2026/08/21 | 臺北市士林區天母北路44巷 | 124.5 | 4,260 | 32.7 | 6/11F | 住宅大樓 | — | 3房2廳2衛 | 其他 190 萬 |
| 2026/07/02 | 臺北市士林區天母北路44巷 | 106.7 | 3,650 | 32.4 | 3/11F | 住宅大樓 | — | 3房2廳2衛 | 其他 190 萬 |
| 2026/06/16 | 臺北市士林區天母北路44巷 | 119.9 | 4,078 | 32.4 | 10/11F | 住宅大樓 | — | 3房2廳2衛 | 其他 190 萬 |
| 2026/06/09 | 臺北市士林區天母北路44巷 | 106.7 | 3,650 | 32.4 | 4/11F | 住宅大樓 | — | 3房2廳2衛 | 其他 190 萬 |
基地地號
| 地號 | 坪 | 分區 | 公告現值 萬/坪 | 最新土地成交 萬/坪 | 日期 |
|---|---|---|---|---|---|
| 天母段三小段 43 | — | — | 109（115） | — | |
| 天母段三小段 45 | 50.5 | 住 | 109（115） | — | |
| 天母段三小段 46-2 | 31.8 | 住 | 109（115） | 233 |
附近 1.5 公里的建案
士林區其他建案
同一行政區最近有成交或備查的建案，依最近成交排序。
| 建案 | 建商 | 戶數 | 預售 萬/坪 | 筆數 | 最近成交 |
|---|---|---|---|---|---|
| 昇陽醴居 | 昇陽建設企業股份有限公司 | 246 | 130.6 | 68 | |
| 仰德至善-B | 瀚昇有限公司 | 32 | 115.6 | 19 | |
| 天母品川B棟 | 富邦建築經理股份有限公司 | 18 | 124.0 | 7 | |
| 文心天母 | 文心建設股份有限公司 | 93 | 146.2 | 34 | |
| 耕心冉冉 | 寶國建築經理股份有限公司 | 24 | 115.6 | 16 | |
| 廣宇大涵 | 廣宇建設實業股份有限公司 | 65 | 128.9 | 15 | |
| 仰德至善-A | 瀚昇有限公司 | 23 | 118.8 | 11 | |
| 昇陽芙林 | 昇陽建設企業股份有限公司 | 148 | 121.0 | 39 | |
| 義華N°1 2026/07 備查・尚無成交 | 義華建設開發有限公司 | 43 | — | — | |
| 大河商爵 | 都美建設股份有限公司 | 80 | 68.3 | 24 | |
| 漢皇韶光 | 台北市政府 | 162 | 84.5 | 139 | |
| 溪泊林 | 欣暘建設股份有限公司 | 71 | 119.8 | 27 |
昌鑫建設開發有限公司的其他建案
昌鑫建設開發有限公司在預售屋備查資料（約 2021 年起）裡只有這個建案。
買預售屋前可以先看
資料來源：內政部預售屋建案備查資訊、實價登錄預售屋與買賣成交。各區塊的期間、筆數與算法列在該區塊的「根據與來源」；全部為統計參考，不是建案售價或估價。