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台北市預售屋 › 士林區

璞詠川

明勝里承德路四段6巷・起造人 僑馥建築經理股份有限公司（建經公司）・27・第三種住宅區・RC造・備查 2021/11/09・建照 110建字第0259號
預售中位單價
85.4萬/坪
全期・12 筆・全期 85.4（12 筆，含店面）
溢價 vs 同區中古
+22.5%
士林區 近一年中古中位 69.7（所有屋齡）
交屋後中古 vs 預售
—
尚無交屋後成交
戶數 / 棟數
27 戶
一眼看懂

璞詠川已有 12 筆預售成交申報，每坪中位 85.4 萬（全期 12 筆），總價多在 1,648～3,655 萬（含車位）。最近一筆 2022/06/10，3/10F、44.0 坪、3,945 萬。

最近預售成交（最近一年沒有成交，以下是較早的成交）看逐筆預售成交 →
  • 2022/06/103,945萬3/10F・44.0 坪・3 房・含車位83.2 萬/坪
  • 2022/05/103,420萬3/10F・37.6 坪・3 房・含車位83.1 萬/坪
  • 2022/05/044,118萬7/10F・44.0 坪・3 房・含車位86.8 萬/坪
  • 2022/02/211,688萬8/10F・18.8 坪・1 房89.8 萬/坪
  • 2022/01/281,900萬6/10F・18.8 坪・1 房・含車位86.2 萬/坪
本案各房型：一戶多少錢（預售成交中位，總價含車位）
  • 1 房最常見
    1,668萬
    約 19 坪・每坪 86.2 萬
    7 筆・多半沒車位
  • 3 房
    3,945萬
    約 44 坪・每坪 84.0 萬
    5 筆・多半含車位

算一戶多少錢

自動估價・不用送出

填樓層、坪數，用這個建案的預售成交換算總價。

參考總價（不含車位）
1,600～1,700萬
每坪約 86.2 萬 × 19 坪
80.6每坪單價（萬）・每一點是一筆成交91.5

依這個建案 7 筆坪數相差 3 成內的預售成交（2022 年）。

用了哪 7 筆
  • 2022/02・8 樓・18.79 坪・每坪 89.8 萬
  • 2022/01・6 樓・18.79 坪・每坪 86.2 萬
  • 2022/01・3 樓・18.79 坪・每坪 83.5 萬
  • 2022/01・7 樓・18.79 坪・每坪 88.8 萬
  • 2022/01・4 樓・18.79 坪・每坪 84.5 萬
  • 2022/01・2 樓・18.79 坪・每坪 80.6 萬
  • 2022/01・9 樓・18.79 坪・每坪 91.5 萬

自動估價：沒有現勘，不具不動產估價師法規定的估價效力。這是參考區間，不是建議價。

每坪單價（不含車位）：本案和附近新建案、同區比
  • 本案85.4萬/坪全期 12 筆
  • 附近新建案119.2萬/坪參考單價，162 個近兩年有成交的建案加權
  • 士林區預售112.3萬/坪近 24 個月 573 筆、33 個建案
  • 士林區新成屋105.3萬/坪屋齡 5 年內的買賣
  • 士林區中古69.7萬/坪近一年、所有屋齡

附近在賣的新建案：豐萃 119.2 萬・0.3 km、淞暘潮 128.6 萬・1.7 km、漢皇韶光 86.4 萬・1.3 km、長見豐翠 135.8 萬・1.6 km、台北天河 112.9 萬・2.1 km

根據與來源
資料
內政部實價登錄預售屋成交，以建案名稱「璞詠川」對應；不列一樓店面（5 層以上的大樓）、解約與特殊交易。單價不含車位，總價含車位。
比較
附近新建案：5 公里內近兩年有成交的建案，越近、越新權重越高（下方「附近新建案的參考單價」）；同區預售、新成屋、中古：見下方「預售屋大概多少錢」的範圍與期間。
算一戶
挑樓層相差 3 層、坪數相差 3 成內的本案預售成交（不夠再放寬），近 24 個月有 5 筆以上就只用近 24 個月，最多 10 筆，單價中位 × 坪數；區間是中間一半（筆數少時用最低～最高）。預售價由建商訂，不依房價走勢換算。
注意
同一建案不同棟、座向、景觀、樓層價差可能很大；這是成交統計，不是建商售價。新建案比中古貴是常態，差距不代表貴或便宜。自動估價：沒有現勘，不具不動產估價師法規定的估價效力。

附近新建案的參考單價

依 5 公里內 162 個近兩年有成交的新建案，越近、越新的權重越高。

附近新建案參考單價（不含車位）
119.2萬/坪
附近新案中間一半：107.1～132.0 萬/坪
信心
中
同等級的過去建案，誤差中位 10.6%
這個建案自己的成交中位
85.4 萬/坪
全期 12 筆；成交時間較早，與現在的附近新案不直接比較

比較的新建案（權重最高的 8 個）

建案距離調整後 萬/坪筆數權重
豐萃0.3 km119.22616%
淞暘潮1.7 km128.6265%
漢皇韶光1.3 km86.41395%
長見豐翠1.6 km135.873%
台北天河2.1 km112.9363%
宏道巴黎花都2.1 km81.2263%
星河帝寶2.1 km84.3613%
中山之心1.7 km140.693%
根據與來源
比較對象
5 公里內、近 24 個月有 3 筆以上 2 樓以上住宅預售成交的其他建案。
每案價格
近 12 個月成交單價中位（不足 3 筆用 24 個月），再用縣市預售單價的月中位走勢調整到現在。
權重
距離每多 0.7 公里、最後成交每早 6 個月，權重各降為約 37%；成交筆數越多權重越高（以 30 筆為上限開根號）。參考單價是加權中位數。
回測
站在每個建案開賣那天、只用當時已公開的成交預測它第一年的成交單價：5,963 個建案，誤差中位 9.5%，52.4% 在 ±10% 內、81.9% 在 ±20% 內。信心「高」（1 公里內有 3 個以上比較案）誤差中位 8.5%，「中」10.6%，「低」12.3%。只用同區預售中位的話誤差中位是 13.7%。
資料
內政部實價登錄預售屋成交，排除一樓店面、特殊交易與解約紀錄。
更新
每天凌晨重算（這次 2026/11/16）；回測每週重跑。
性質
依成交資料自動估算的統計參考，不是建商售價，也不具不動產估價師法規定的估價效力；同一建案不同樓層、坪數、景觀的價格會不同。

預售成交走勢

建案資料

內政部預售屋建案備查資訊；沒有填的項目不列。

地區
台北市士林區
建商
起造人 僑馥建築經理股份有限公司（建經公司）
坐落
明勝里承德路四段6巷
規模
27 戶
用途
集合住宅
構造
RC造
使用分區
第三種住宅區
基地
百齡段六小段 318-1、百齡段六小段 321-1
建照
110建字第0259號（2021/10/22 核發）
銷售期間
代銷 2021/07/14～2024/12/31
備查
2021/11/09
預售成交
2022/01/07～2022/06/10，實價登錄 12 筆
資料來源
內政部預售屋建案備查資訊

士林區的預售屋大概多少錢

台北市士林區近 24 個月有 33 個建案、573 筆預售成交，近 6 個月中位 128.5 萬/坪（120 筆）。這是同區行情，不是這個建案的售價。

璞詠川12 筆
83.5～87.4 中位 85.4
士林區預售（近 24 個月）573 筆
87.7～126.5 中位 112.3
士林區新成屋（屋齡 5 年內）132 筆
93.7～117.2 中位 105.3
士林區中古（近一年）802 筆
57.5～90.2 中位 69.7
萬/坪（不含車位）。色條是中間一半成交的範圍（第 25～75 百分位），黑線是中位數。

士林區預售依房型：常見坪數與總價

房型成交筆數常見坪數常見總價（萬）單價中位（萬/坪）
1 房2915.41,878124.8
2 房22824.72,53392.7
3 房25434.84,526117.5
4 房以上1451.56,870128.5
根據與來源
預售
內政部實價登錄預售屋成交，台北市士林區 2024/11/17～2026/09/30，573 筆、33 個建案。只算 2 樓以上的住宅用途，排除一樓店面與親友交易等特殊交易。
新成屋
實價登錄買賣成交，士林區屋齡 5 年內，2024/11/20～2026/10/03，132 筆（排除特殊交易與純土地）。
中古
實價登錄買賣成交，士林區所有屋齡，近一年 802 筆（以資料完整月為終點）。
範圍
行政區近 24 個月不到 10 筆時自動改用全縣市，再不夠用全縣市近 5 年；用了哪個範圍寫在上面。
算法
單價一律不含車位；區間是第 25～75 百分位，代表中間一半的成交；房型的坪數與總價取中位數，總價含車位。
更新
每天凌晨隨實價登錄資料更新後重算（內政部每月 1、11、21 日發布新成交）。
性質
同區成交的統計，不是這個建案的售價或估價；實際價格以建商報價與日後的實價登錄為準。

這個建案的成交統計

依實價登錄以「璞詠川」申報的預售成交，2022/01/07～2022/06/10。

已申報
12筆
總戶數 27 戶
單價（萬/坪）
83.5～87.4
中位 85.4・住宅 12 筆
總價（萬）
1,648～3,655
中位 1,950，含車位
車位
285 萬
分開標價的 7 筆中位

依房型

房型成交筆數常見坪數常見總價（萬）單價中位（萬/坪）
1 房718.81,66886.2
3 房544.03,94584.0

依樓層：單價中位

樓層筆數萬/坪比最低樓層
2～5 樓583.2—
6～10 樓787.0+5%

只列 3 筆以上的樓層區段；同一建案不同棟、坪數組成不同也會影響單價，見樓層價差有多少。

根據與來源
資料
內政部實價登錄預售屋成交，以建案名稱「璞詠川」在同縣市對應；臺、台視為同字。
統計範圍
單價、總價、房型、樓層只算 2 樓以上住宅用途，排除一樓店面與特殊交易；已申報與解約筆數為全部紀錄。
算法
單價不含車位；區間為第 25～75 百分位；車位價只算有分開標價的。

預售成交 最近 100 筆

  • 2022/06/10明勝里承德路四段6巷
    83.2萬/坪
    3,945 萬・44.0 坪・3/10F・華廈・3房2廳2衛・坡道平面 285 萬
  • 2022/05/10明勝里承德路四段6巷
    83.1萬/坪
    3,420 萬・37.6 坪・3/10F・華廈・3房2廳2衛・坡道平面 295 萬
  • 2022/05/04明勝里承德路四段6巷
    86.8萬/坪
    4,118 萬・44.0 坪・7/10F・華廈・3房2廳2衛・坡道平面 300 萬
  • 2022/02/21明勝里承德路四段6巷
    89.8萬/坪
    1,688 萬・18.8 坪・8/10F・華廈・1房1廳1衛
  • 2022/01/28明勝里承德路四段6巷
    86.2萬/坪
    1,900 萬・18.8 坪・6/10F・華廈・1房1廳1衛・坡道平面 280 萬
  • 2022/01/26明勝里承德路四段6巷
    87.0萬/坪
    3,558 萬・37.6 坪・7/10F・華廈・3房2廳2衛・坡道平面 285 萬
  • 2022/01/17明勝里承德路四段6巷
    83.5萬/坪
    1,570 萬・18.8 坪・3/10F・華廈・1房1廳1衛
  • 2022/01/17明勝里承德路四段6巷
    88.8萬/坪
    1,668 萬・18.8 坪・7/10F・華廈・1房1廳1衛
  • 2022/01/16明勝里承德路四段6巷
    84.5萬/坪
    1,588 萬・18.8 坪・4/10F・華廈・1房1廳1衛
  • 2022/01/14明勝里承德路四段6巷
    80.6萬/坪
    1,515 萬・18.8 坪・2/10F・華廈・1房1廳1衛
  • 2022/01/09明勝里承德路四段6巷
    91.5萬/坪
    1,999 萬・18.8 坪・9/10F・華廈・1房1廳1衛・坡道平面 280 萬
  • 2022/01/07明勝里承德路四段6巷
    84.0萬/坪
    3,980 萬・44.0 坪・6/10F・華廈・3房2廳2衛・坡道平面 285 萬

基地地號

地號坪公告現值 萬/坪最新土地成交 萬/坪
百齡段六小段 318-1—75（113）120
百齡段六小段 321-1—75（113）136

附近 1.5 公里的建案

建案距離預售 萬/坪筆數
青隅228 m82.812
豐萃296 m105.779
圓山帝寶372 m118.415
良茂詠悅463 m83.686
品嘉傳承503 m84.09
圓山綻711 m70.35
圓山富璟758 m104.645
原真界1033 m—0
合矩青澄1071 m71.846
京之硯1130 m89.314

士林區其他建案

同一行政區最近有成交或備查的建案，依最近成交排序。

建案戶數預售 萬/坪筆數
昇陽醴居246130.668
仰德至善-B32115.619
天母品川B棟18124.07
文心天母93146.234
慕溪25109.18
耕心冉冉24115.616
廣宇大涵65128.915
仰德至善-A23118.811
昇陽芙林148121.039
義華N°1
2026/07 備查・尚無成交
43——
大河商爵8068.324
漢皇韶光16284.5139

建商的其他建案

備查資料的起造人是建築經理公司，實際建商未在公開資料揭露，無法列出同建商的其他建案。

買預售屋前可以先看

資料來源：內政部預售屋建案備查資訊、實價登錄預售屋與買賣成交。各區塊的期間、筆數與算法列在該區塊的「根據與來源」；全部為統計參考，不是建案售價或估價。

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