近一年中位單價
22.5萬/坪
-4.3%中位數・一年同戶重複交易指數一年 -2.3%・近三年 23.6
近一年成交
1,204筆
-11.6%一年近 3 月 -14%
租金報酬率
2.47%
月租 463 元/坪・3056 筆
vs 新案
-26%
交屋壓力 1.36・40 新案
成交備註紀錄：楊梅區的實價登錄成交備註提到非自然死亡 2 筆、海砂屋 1 筆、火災 1 筆。看楊梅區名單 →
價格走勢
實線＝楊梅區 中位單價、虛線＝桃園市、柱＝成交量。
這區的成績單
各科各拿幾分（在全台行政區中的相對排名）。
人在搬進來嗎？
需求端基本面：戶數、人口、淨遷入。這些目前不進評分——先攤開，等回測證明有預測力再納入。
戶數年增
+2.3%
75,662 戶
人口年增
+0.2%
183,153 人
淨遷入率（12 個月）
+0.42%
+776 人
自然增減（12 個月）
-398
人・資料 2026-09
每月淨遷入（人）：紅＝遷入多、綠＝遷出多
戶數
資料：內政部戶政司村里月統計，彙總到行政區。API 只保留最近 15 個月與 2019 / 2020 年 1 月，年增自 2026-06 起可算；之後每月累積。
這區的交屋時程
約三年前簽約的預售戶數，依預估交屋季排列；深色＝未來。未來一年約 1,643 戶，是近一年中古成交的 1.36 倍。只作供給背景，不計分。
社區：價格 vs 殖利率
每點一個社區（近一年 ≥3 筆），點大小＝成交量。左上＝便宜又划算；點一下進社區。
房價指數
重複交易（同一戶前後成交）與中位數對照。
模型回測誤差中位 11.03%・±10% 內 46.58%
中位數：每月成交單價中位數，會被當月成交的物件組成影響（大坪數多就偏低）。
重複交易：同一戶前後兩次成交的漲跌幅，去掉「不同房子」的干擾；樣本少的期別波動大。
Hedonic：把坪數、屋齡、樓層、型態、社區等控制住後，剩下的純時間效應。
這區的低估成交
比同社區近一年中位便宜 10%+ 且無明顯原因。
| 社區 | 成交 萬/坪 | 折價 | 日期 |
|---|---|---|---|
| 桃園市楊梅區裕成南路364號 28.1 坪・3/13F | 11.0 | -33% | 09/04 |
| 桃園市楊梅區裕成南路340號 38.7 坪・8/13F | 11.5 | -30% | 08/19 |
| 桃園市楊梅區裕成南路317號 38.5 坪・3/12F | 10.9 | -33% | 07/26 |
| 桃園市楊梅區裕成南路329號 30.4 坪・10/12F | 12.2 | -25% | 07/25 |
| 桃園市楊梅區裕成南路333號 22.5 坪・6/12F | 13.8 | -16% | 07/21 |
| 桃園市楊梅區青山一街263號 96.7 坪・— | 12.5 | -27% | 07/06 |
| 桃園市楊梅區青山六街1巷14號 29.9 坪・8/12F | 13.4 | -22% | 06/24 |
| 桃園市楊梅區青山五街8號 39.7 坪・4/12F | 13.2 | -23% | 06/21 |
桃園市楊梅區青山五街21號
桃園市楊梅區・31年・近一年 39 筆
17.1萬/坪
-0.3%
鴻築新巴黎
桃園市楊梅區・9年・近一年 37 筆
25.0萬/坪
-13.4%
鼎藏學苑
桃園市楊梅區・0年・近一年 28 筆
28.9萬/坪
-1.0%
桃園市楊梅區裕成南路376號
桃園市楊梅區・29年・近一年 22 筆
16.3萬/坪
-3.9%
鼎藏大硯
桃園市楊梅區・8年・近一年 18 筆
27.2萬/坪
+1.3%
桃園市楊梅區湖山街18巷21號
桃園市楊梅區・30年・近一年 15 筆
15.4萬/坪
+3.3%
櫻花旭
桃園市楊梅區・1年・近一年 14 筆
24.0萬/坪
—
市心朗朗
桃園市楊梅區・1年・近一年 13 筆
28.8萬/坪
-4.2%
鼎藏昕站
桃園市楊梅區・1年・近一年 12 筆
34.4萬/坪
+43.9%
宜誠阿麗拉
桃園市楊梅區・1年・近一年 11 筆
25.9萬/坪
—
桃園市楊梅區四維路171號
桃園市楊梅區・19年・近一年 10 筆
23.0萬/坪
-9.2%
桃園市楊梅區青山三街95號
桃園市楊梅區・31年・近一年 10 筆
14.4萬/坪
-2.0%
月沐青
桃園市楊梅區・1年・近一年 10 筆
23.8萬/坪
—
桃園市楊梅區蘋果路106號
桃園市楊梅區・19年・近一年 9 筆
21.7萬/坪
-12.4%
岩美杏福
桃園市楊梅區・1年・近一年 9 筆
27.5萬/坪
—
夢想御墅
桃園市楊梅區・1年・近一年 9 筆
23.0萬/坪
—
經典名品
桃園市楊梅區・1年・近一年 8 筆
29.1萬/坪
—
新宿一期
桃園市楊梅區・1年・近一年 8 筆
24.2萬/坪
—
桃園市楊梅區中山南路800巷138弄7號
桃園市楊梅區・32年・近一年 7 筆
8.8萬/坪
+0.1%
泓典金鑽2-吻鑽區
桃園市楊梅區・1年・近一年 7 筆
29.8萬/坪
—
桃園市楊梅區中山北路2段82巷17號
桃園市楊梅區・33年・近一年 7 筆
17.9萬/坪
—
桃園市楊梅區金溪路209巷14號
桃園市楊梅區・19年・近一年 6 筆
18.5萬/坪
—
桃園市楊梅區甡甡路902巷122號
桃園市楊梅區・28年・近一年 6 筆
10.2萬/坪
-11.5%
鼎藏大硯2期
桃園市楊梅區・7年・近一年 6 筆
26.0萬/坪
-6.9%
桃園市楊梅區新農街2段110巷15號
桃園市楊梅區・13年・近一年 6 筆
23.0萬/坪
—
閱森活
桃園市楊梅區・5年・近一年 6 筆
22.6萬/坪
—
雅典大地
桃園市楊梅區・2年・近一年 6 筆
27.1萬/坪
+16.2%
桃園市楊梅區福羚路200巷35弄2號
桃園市楊梅區・33年・近一年 5 筆
19.6萬/坪
+13.9%
櫻花博C2-06
桃園市楊梅區・7年・近一年 5 筆
29.0萬/坪
—
桃園市楊梅區青山一街51號
桃園市楊梅區・19年・近一年 5 筆
21.4萬/坪
+1.9%
雲集
桃園市楊梅區・3年・近一年 5 筆
30.5萬/坪
—
桃園市楊梅區富豐二路260巷12弄19號
桃園市楊梅區・2年・近一年 5 筆
24.6萬/坪
-7.1%
振翔富琚
桃園市楊梅區・7年・近一年 5 筆
28.2萬/坪
-5.6%
楊梅新天地-大善
桃園市楊梅區・1年・近一年 5 筆
29.5萬/坪
—
櫻悅□
桃園市楊梅區・1年・近一年 5 筆
26.1萬/坪
—
弘峻公園賦
桃園市楊梅區・0年・近一年 4 筆
26.1萬/坪
-4.7%
桃園市楊梅區永寧路1巷2號
桃園市楊梅區・18年・近一年 4 筆
23.6萬/坪
+1.4%
桃園市楊梅區老莊路505巷77弄19號
桃園市楊梅區・29年・近一年 4 筆
14.4萬/坪
—
星視界
桃園市楊梅區・7年・近一年 4 筆
28.6萬/坪
—
鴻築里昂（2020 完工）
桃園市楊梅區・6年・近一年 4 筆
24.9萬/坪
-10.6%
| 社區 | 萬/坪(1年) | 一年漲跌 | 近一年筆數 | 屋齡 |
|---|---|---|---|---|
| 桃園市楊梅區青山五街21號 | 17.1 | -0.3% | 39 | 31年 |
| 鴻築新巴黎桃園市楊梅區金山街330號 | 25.0 | -13.4% | 37 | 9年 |
| 鼎藏學苑桃園市楊梅區金山街193-6號 | 28.9 | -1.0% | 28 | 0年 |
| 桃園市楊梅區裕成南路376號 | 16.3 | -3.9% | 22 | 29年 |
| 鼎藏大硯桃園市楊梅區青山一街143號 | 27.2 | +1.3% | 18 | 8年 |
| 桃園市楊梅區湖山街18巷21號 | 15.4 | +3.3% | 15 | 30年 |
| 櫻花旭桃園市楊梅區金溪路215巷92號 | 24.0 | — | 14 | 1年 |
| 市心朗朗桃園市楊梅區新農街2段239巷72號 | 28.8 | -4.2% | 13 | 1年 |
| 鼎藏昕站桃園市楊梅區新梅六街39號 | 34.4 | +43.9% | 12 | 1年 |
| 宜誠阿麗拉桃園市楊梅區金溪路389-2號 | 25.9 | — | 11 | 1年 |
| 桃園市楊梅區四維路171號 | 23.0 | -9.2% | 10 | 19年 |
| 桃園市楊梅區青山三街95號 | 14.4 | -2.0% | 10 | 31年 |
| 月沐青桃園市楊梅區金溪路285巷82號 | 23.8 | — | 10 | 1年 |
| 桃園市楊梅區蘋果路106號 | 21.7 | -12.4% | 9 | 19年 |
| 岩美杏福桃園市楊梅區中正路136號 | 27.5 | — | 9 | 1年 |
| 夢想御墅桃園市楊梅區上湖三路206巷30弄16號 | 23.0 | — | 9 | 1年 |
| 經典名品桃園市楊梅區瑞坪路5巷85號 | 29.1 | — | 8 | 1年 |
| 新宿一期桃園市楊梅區永平路158巷18號 | 24.2 | — | 8 | 1年 |
| 桃園市楊梅區中山南路800巷138弄7號 | 8.8 | +0.1% | 7 | 32年 |
| 泓典金鑽2-吻鑽區桃園市楊梅區楊新北路82號 | 29.8 | — | 7 | 1年 |
| 桃園市楊梅區中山北路2段82巷17號 | 17.9 | — | 7 | 33年 |
| 桃園市楊梅區金溪路209巷14號 | 18.5 | — | 6 | 19年 |
| 桃園市楊梅區甡甡路902巷122號 | 10.2 | -11.5% | 6 | 28年 |
| 鼎藏大硯2期桃園市楊梅區青山一街115號 | 26.0 | -6.9% | 6 | 7年 |
| 桃園市楊梅區新農街2段110巷15號 | 23.0 | — | 6 | 13年 |
| 閱森活桃園市楊梅區梅獅路2段273號 | 22.6 | — | 6 | 5年 |
| 雅典大地桃園市楊梅區雅典路71巷15號 | 27.1 | +16.2% | 6 | 2年 |
| 桃園市楊梅區福羚路200巷35弄2號 | 19.6 | +13.9% | 5 | 33年 |
| 櫻花博C2-06桃園市楊梅區新農街2段202號 | 29.0 | — | 5 | 7年 |
| 桃園市楊梅區青山一街51號 | 21.4 | +1.9% | 5 | 19年 |
| 雲集桃園市楊梅區中山北路1段126號 | 30.5 | — | 5 | 3年 |
| 桃園市楊梅區富豐二路260巷12弄19號 | 24.6 | -7.1% | 5 | 2年 |
| 振翔富琚桃園市楊梅區金龍三路19號 | 28.2 | -5.6% | 5 | 7年 |
| 楊梅新天地-大善桃園市楊梅區三民東路410號 | 29.5 | — | 5 | 1年 |
| 櫻悅□桃園市楊梅區楊湖路4段231巷260弄156號 | 26.1 | — | 5 | 1年 |
| 弘峻公園賦桃園市楊梅區新富七街146號 | 26.1 | -4.7% | 4 | 0年 |
| 桃園市楊梅區永寧路1巷2號 | 23.6 | +1.4% | 4 | 18年 |
| 桃園市楊梅區老莊路505巷77弄19號 | 14.4 | — | 4 | 29年 |
| 星視界桃園市楊梅區梅獅路2段87號 | 28.6 | — | 4 | 7年 |
| 鴻築里昂（2020 完工）桃園市楊梅區金山街275巷52號 | 24.9 | -10.6% | 4 | 6年 |
最新成交
- 2026/10/06員本路468巷30號11.0萬/坪520 萬・47.4 坪・—・透天厝・屋齡 32 年・4房2廳3衛含增建
- 2026/10/03民族路5段285巷7弄29號28.0萬/坪1,945 萬・69.5 坪・—・透天厝・屋齡 21 年・5房2廳4衛含增建備註：陽台外推
- 2026/09/30青山五街21號18.4萬/坪230 萬・12.5 坪・10/15F・住宅大樓・屋齡 32 年・1房1廳1衛含增建備註：採光罩。其他增建
- 2026/09/28光復北街21號22.0萬/坪758 萬・34.5 坪・5/6F・華廈・屋齡 29 年・3房2廳2衛
- 2026/09/25益新二街39號25.9萬/坪1,700 萬・65.5 坪・—・透天厝・屋齡 21 年・4房3廳3衛
- 2026/09/24萬福街109號24.3萬/坪432 萬・17.8 坪・2/4F・公寓・屋齡 44 年・2房1廳1衛
- 2026/09/24秀才路207巷120弄6號11.9萬/坪200 萬・16.9 坪・—・透天厝・屋齡 49 年・5房1廳3衛含增建備註：頂樓加蓋
- 2026/09/24青山三街36巷9號20.0萬/坪650 萬・32.5 坪・1/9F・華廈・屋齡 21 年・3房2廳2衛
- 2026/09/23金溪路285巷82號23.0*萬/坪870 萬・29.5 坪・5/7F・華廈・屋齡 2 年・2房2廳2衛・坡道平面 未分價
- 2026/09/23瑞坪路271巷60弄29號33.6萬/坪2,350 萬・69.9 坪・—・透天厝・屋齡 9 年・4房2廳5衛
- 2026/09/22裕成南路333號15.2萬/坪320 萬・21.1 坪・1/12F・住宅大樓・屋齡 30 年・2房1廳1衛
- 2026/09/21永美路371巷6號33.2萬/坪2,790 萬・84.0 坪・13/18F・住宅大樓・屋齡 10 年・3房2廳2衛
- 2026/09/20富豐南路523號22.6萬/坪838 萬・37.0 坪・4/5F・華廈・屋齡 2 年・3房2廳2衛
- 2026/09/18裕成南路375號12.0萬/坪350 萬・29.1 坪・5/12F・住宅大樓・屋齡 30 年・1房2廳1衛・坡道平面 80 萬含增建
- 2026/09/17富祥街242巷41號18.8萬/坪155 萬・8.3 坪・3/4F・華廈・屋齡 22 年・1房1廳1衛
| 日期 | 地址 | 社區 | 萬/坪 | 總價(萬) | 坪 | 樓層 | 型態 | 屋齡 | 格局 | 車位 | 備註 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026/10/06 | 桃園市楊梅區員本路468巷30號 | — | 11.0 | 520 | 47.4 | — | 透天厝 | 32年 | 4房2廳3衛 | — | 含增建 |
| 2026/10/03 | 桃園市楊梅區民族路5段285巷7弄29號 | 看社區 | 28.0 | 1,945 | 69.5 | — | 透天厝 | 21年 | 5房2廳4衛 | — | 含增建 陽台外推 |
| 2026/09/30 | 桃園市楊梅區青山五街21號 | 看社區 | 18.4 | 230 | 12.5 | 10/15F | 住宅大樓 | 32年 | 1房1廳1衛 | — | 含增建 採光罩。其他增建 |
| 2026/09/28 | 桃園市楊梅區光復北街21號 | 看社區 | 22.0 | 758 | 34.5 | 5/6F | 華廈 | 29年 | 3房2廳2衛 | — | |
| 2026/09/25 | 桃園市楊梅區益新二街39號 | 看社區 | 25.9 | 1,700 | 65.5 | — | 透天厝 | 21年 | 4房3廳3衛 | — | |
| 2026/09/24 | 桃園市楊梅區萬福街109號 | — | 24.3 | 432 | 17.8 | 2/4F | 公寓 | 44年 | 2房1廳1衛 | — | |
| 2026/09/24 | 桃園市楊梅區秀才路207巷120弄6號 | — | 11.9 | 200 | 16.9 | — | 透天厝 | 49年 | 5房1廳3衛 | — | 含增建 頂樓加蓋 |
| 2026/09/24 | 桃園市楊梅區青山三街36巷9號 | 看社區 | 20.0 | 650 | 32.5 | 1/9F | 華廈 | 21年 | 3房2廳2衛 | — | |
| 2026/09/23 | 桃園市楊梅區金溪路285巷82號 | 月沐青 | 23.0* | 870 | 29.5 | 5/7F | 華廈 | 2年 | 2房2廳2衛 | 坡道平面 未分價 | |
| 2026/09/23 | 桃園市楊梅區瑞坪路271巷60弄29號 | 看社區 | 33.6 | 2,350 | 69.9 | — | 透天厝 | 9年 | 4房2廳5衛 | — | |
| 2026/09/22 | 桃園市楊梅區裕成南路333號 | 看社區 | 15.2 | 320 | 21.1 | 1/12F | 住宅大樓 | 30年 | 2房1廳1衛 | — | |
| 2026/09/21 | 桃園市楊梅區永美路371巷6號 | 看社區 | 33.2 | 2,790 | 84.0 | 13/18F | 住宅大樓 | 10年 | 3房2廳2衛 | — | |
| 2026/09/20 | 桃園市楊梅區富豐南路523號 | 看社區 | 22.6 | 838 | 37.0 | 4/5F | 華廈 | 2年 | 3房2廳2衛 | — | |
| 2026/09/18 | 桃園市楊梅區裕成南路375號 | 看社區 | 12.0 | 350 | 29.1 | 5/12F | 住宅大樓 | 30年 | 1房2廳1衛 | 坡道平面 80 萬 | 含增建 |
| 2026/09/17 | 桃園市楊梅區富祥街242巷41號 | 看社區 | 18.8 | 155 | 8.3 | 3/4F | 華廈 | 22年 | 1房1廳1衛 | — |
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